나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86062 [1] 경기도 남양주시 수동면 외방리 370 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2024.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 "축령산자연휴양림" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 펜션, 캠핑장, 휴양시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통여건은 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 주상용건부지임.
기호 4 : 부정형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 "잡종지"상태임.
기호 5,6 : 부정형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 "도로"임.

인접 도로상태

기호 1 : 동측으로 폭 약 4미터 내외의 비포장도로에 접함.
기호 4 : 지목 "도로"임.
기호 5,6 : "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,4,6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치
제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역).
기호 5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한
지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 4 토지는 공부상 지목 "도로"이나 현황 "잡종지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 벽돌조 스라브지붕 2층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감.
바닥 : 장판지깔기 및 타일 등 마감.
창호 : 알루미늄샤시창호 등임.
기호 3 : 벽돌구조 벽돌구조지붕 단층건으로서,
내·외벽 : 황토벽돌쌓기 마감.
바닥 : 타일 등 마감.

이용상태

기호 2 : 근린생활시설 및 주택임.
기호 3 : 찜질방임.
("지적 및 건물개황도와 건물이용상태" 참조)

설비내역

기호 2 : 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 되어 있음.
기호 3 : -

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 건물이용상태(제시외건물 ㉠-㉦) 참조.

공부와의 차이

의뢰목록상 기호 2,3 건물은 370-3번지에 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상
370번지에 소재하고 등재되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 7-17은 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 "축령산자연휴양림" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 캠핑장, 휴양시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌
지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통여건은 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층(동측 도로에서 관측시 지상1층) - 지상2층
(동측 도로에서 관측시 지상3층) 중 지하1층 비01호 외 10개호로서
외벽: 몰탈 위 페인트 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 하이 샤시 창호임.

이용상태

기호 7-9 : 근린생활시설(기호 7,8은 일부 "방" 구조)임.
기호 10-17 : 다세대주택임.
(내부구조는 "건물이용상태" 참조)

설비내역

개별난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 근린생활시설 및 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 4미터 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획권역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역, 자연
보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: 기호 17의 2층 204호 옆에 의뢰외 건물이 소재함.(별첨 "사진용지" 참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 남양주지원 2024타경86062 (1)

3. 소재지: 경기도 남양주시 수동면 외방리 370

4. 용도: 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등 복합 용도

5. 감정평가액: 1,180,169,320원

6. 부동산 상세 정보

* 토지 면적: 1523.51㎡ (약 460.87평)

* 건물 면적: 561.45㎡ (본 건물) + 362.20㎡ (제시외 건물) = 923.65㎡ (약 279.40평)

* 주요 건물 구성: 2층 벽돌조 건물 (근린생활시설 및 주택), 단층 건물 (찜질방), 지하 1층~지상 2층 공동주택 (11개 호실)

7. 경매 구분: 부동산 임의경매

8. 채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

9. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

10. 특이사항: 유치권, 재매각, 공동담보

11. 주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 "축령산자연휴양림" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 펜션, 캠핑장, 휴양시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

* 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 대중교통 여건은 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지(기호 1, 4, 5, 6)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

* 기호 5 토지는 영농여건불리농지에도 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 을2 (근저당권, 중소기업은행, 2018-04-20 접수)

* 등기부채권 총액: 1,092,000,000원

* 경매개시결정 등기 (갑7, 중소기업은행, 2024-11-20 접수) 및 이후의 모든 권리(가압류, 근저당, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황 및 대항력 유무

* 임차인 박병선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-30, 대항력 없음.

* 임차인 오현오: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-30, 확정일자 2017-09-25, 대항력 없음.

* 임차인 유명식: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-12, 확정일자 2018-03-26, 대항력 없음.

* 임차인 최안나: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-30, 확정일자 2024-07-30, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금

* 위 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권 및 생활정보

* 주변 시세

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 건물 연식, 지번 등이 본건과 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 정보는 2023년 신축 다세대주택의 거래 사례로 보이며, 본건과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

* 본건의 감정평가액은 11억 8천만원 수준으로, 이는 토지의 넓은 면적과 여러 건물(다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등)의 복합적인 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 주변 편의시설 및 환경

* 본건은 "축령산자연휴양림" 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택, 펜션, 휴양시설 등이 혼재된 농촌 및 휴양지 형태의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 주변 지역의 발달 정도에 따라 보통 수준으로 예상됩니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 사항

* 한수연으로부터 공사대금 180,000,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 인수하거나 별도의 해결이 필요할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 공부상/현황 불일치 사항

* 토지(기호 4)는 공부상 지목이 "도로"이나 현황은 "잡종지" 상태로 확인되었습니다.

* 물건명세서에 따르면, 공동주택 내에 공부상 존재하지 않는 '305호'가 존재하며, 이에 대한 건축법상 인허가 사항 및 원상회복 문제는 별도 확인이 필요합니다. (건축법 위반 또는 무단 증축/개조 가능성)

* 건물(2) 및 건물(3)의 소재지가 공부상 370-3번지로 되어 있으나, 현황은 370번지에 소재하는 것으로 확인되었습니다. (단순 오기 사항으로 판단되나, 관련 증빙 확인 필요)

* 외방리 370-2번지 공동주택의 각 출입문 호수 표시는 공부와 현황이 일치하지 않는다는 점도 확인되었습니다.

* 기타 특이사항

* 본건은 재매각 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 매각 절차가 수반될 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적과 함께 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등 다양한 용도의 건물이 복합적으로 구성된 물건입니다. 축령산자연휴양림 인근의 쾌적한 자연환경을 갖추고 있으며, 토지이용계획상 계획관리지역으로 향후 활용 가능성이 있습니다. 그러나 유치권 신고, 공부상/현황 불일치(미등기/무단 증축 추정), 재매각, 공동담보 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 유치권 성립 여부와 미등기 건물 문제에 대한 법률적, 실무적 검토가 선행되어야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 건물 보유로 인한 개발 잠재력

* 축령산자연휴양림 인근의 쾌적한 자연환경 및 휴양지로서의 가치

* 계획관리지역으로 향후 건축 및 개발 행위에 대한 용이성 (제한 사항 확인 필요)

* 대부분의 등기부상 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확 (단, 유치권 제외)

1.7. 예상 입찰가

본건은 감정가가 11억 8천만원으로 높게 책정되어 있으나, 유치권(1억 8천만원) 신고, 공부와의 차이(미등기 건물 추정, 도로/잡종지 지목 불일치) 등 중대한 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접 비교가 어려운 신축 다세대주택 거래 사례입니다.

따라서, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다. 유치권 성립 여부, 미등기 건물 양성화 가능성, 원상복구 비용 등을 면밀히 검토한 후, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 1,180,169,320원

* 예상 입찰가 범위: 약 7억 8백만원 ~ 8억 2천 6백만원

이는 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리 분석 전문가 상담, 유치권 및 건축 관련 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 재매각 물건임을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 혐오시설 관련 조사:

경기 지역의 환경 사업소(하수처리장)가 학습 공간으로 조성되는 사례가 있으나, 본 물건지 인근의 특정 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 토지와 주변 환경을 고려할 때, 대규모 공공 폐기물 처리 시설 등의 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮으나, 간접적인 영향 여부는 추가적인 현장 조사 및 행정 정보 확인이 필요합니다.

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