나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87577 [1] 경기도 가평군 설악면 선촌리 456-1 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 선촌리 소재 "가평무브베이스볼센터" 남서쪽 인근에 위치하며 부근은 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사(징크) 5층 중 2층 201호 외 15호로서
사용승인일;2022.06.03
외벽;라임스톤 마감 등
내벽:벽지도배, 타일붙임
창호;프라스틱 샤시창 등으로 탐문조사됨.

이용상태

도시생활형주택-연립주택(상세는 별첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로 인접지와 등고 평탄하며 도시생활형주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8미터 포장도로, 서쪽, 남동쪽으로 노폭 약4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-28)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.
기호 2) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책 기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 대지권이 미등기된 상태임.

물건 비고

일괄매각, 대지권 미등기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2024타경87577 (1)

소재지: 경기도 가평군 설악면 선촌리 456-1번지 (탐선길 13)

건물명: 윤빌리지

용도: 도시생활형주택 (연립주택)

감정가: 2,980,000,000원

사용승인일: 2022년 06월 03일

총 층수: 5층 (본건은 2층 201호 외 15개 호실)

총 세대수: 16세대

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 776.00㎡ (약 234.74평)

토지 지분: 776㎡

건물 면적: 904.92㎡ (약 273.76평)

건물 지분: 904.9199999999998㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 가평군 설악면 선촌리 소재 "가평무브베이스볼센터" 남서쪽에 위치하고 있습니다. 주변은 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리사항

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 새마을금고중앙회입니다.

말소기준권리: 2021년 04월 15일자 새마을금고중앙회의 근저당권 (을7)으로, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

대지권 미등기: 건물은 집합건축물대장에 등재되어 있으나, 대지권 등기가 누락된 상태입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다. (물건명세서 참고사항 2번)

3.2. 임차인 현황

임차인 박 : 보증금 30,000,000원, 월세 400,000원, 2022년 11월 01일 전입, 2023년 02월 03일 확정일자, 2025년 01월 16일 배당신고일자. 대항력 있음. (인수 보증금: 30,000,000원 예상, 배당을 통해 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수할 수 있음)

임차인 송 : 보증금 0원, 월세 0원, 2022년 11월 01일 전입. 대항력 있음. (보증금 및 차임이 모두 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 박 임차인의 보증금 30,000,000원은 배당 현황에 따라 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 별도 고려 필요)

3.3. 특이사항

유치권 신고가 존재하며, 이에 대한 철저한 권리 조사가 필요합니다.

공동담보로 인해 복잡한 채무 관계가 있을 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 경사(징크) 5층 건물로, 2022년 06월 03일에 사용승인되었습니다. 외벽은 라임스톤 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 프라스틱 샤시창으로 마감되었습니다. 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 "가평무브베이스볼센터"가 있으며, 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있습니다.

도로 상황: 북서측 노폭 약 8미터 포장도로, 서쪽 및 남동측 노폭 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다.

4.3. 주변 개발 및 시세 분석

본 건은 경기도 가평군 설악면에 위치하며, 주변은 전반적으로 전원생활과 레저 활동을 즐기기 좋은 환경을 갖추고 있습니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 단지들은 비교적 오래된 건물(2005년~2013년식)이며, 면적 대비 가격대는 1.3억 원 ~ 1.6억 원 수준으로 형성되어 있습니다.

예를 들어, 2026년 3월 거래된 네스트빌(2012년식, 46.5㎡)은 6,400만 원에 거래되었습니다.

본 건은 2022년 신축 건물로, 해당 주변 시세보다 신축 프리미엄이 적용될 수 있습니다. 그러나 16세대가 거주하는 복합 건물로서, 개별 세대 매매 정보와는 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다.

4.4. 혐오시설 여부

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 소재지 주변에 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업단지 등)은 확인되지 않았습니다. 가평 지역의 특성상 자연환경 및 레저 시설과의 인접성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대지권 미등기 문제

대지권이 미등기 상태로, 이는 낙찰자가 대지 사용권을 확보하는 데 있어 법적, 행정적 복잡성을 야기할 수 있습니다. 대지권 성립 여부와 관련하여 추가적인 확인이 필수적입니다.

5.2. 유치권 존재

유치권 신고가 있으므로, 해당 유치권의 유효성 및 인수 여부를 철저히 파악해야 합니다. 유효한 유치권은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 비용으로 작용할 수 있습니다.

5.3. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

임차인 박 의 경우, 3천만 원의 보증금에 대항력이 있어 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 송 임차인의 경우 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 관련 문제 발생 시 주의가 필요합니다.

5.4. 복합 건물 운영 및 관리 문제

16세대로 구성된 공동주택으로, 향후 건물 관리, 유지보수, 공용 부분 사용 등에 있어 세대 간 의견 조율이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 도시생활형주택으로, 비교적 최신 시설과 구조를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 경기도 가평군이라는 위치적 특성상 자연환경과 레저 시설 접근성이 좋습니다.

그러나 대지권 미등기, 유치권 신고, 대항력 있는 임차인 존재 등 해결해야 할 복합적인 권리상의 문제가 있어, 취득 시 상당한 주의와 면밀한 법률 검토가 요구됩니다. 이러한 위험 요소들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축 건물의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 토지 및 건물 규모: 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각받으므로, 향후 활용 방안에 따라 잠재적 가치가 있습니다.

* 가평 지역 특성: 관광 및 휴양지로 알려진 가평 지역에 위치하여 임대 수익 또는 주거 가치가 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가는 29억 8천만원으로 책정되어 있으나, 대지권 미등기, 유치권, 대항력 있는 임차인(박 3천만 원 보증금 인수 가능성) 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 잠재적 추가 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 건과 유사한 신축 건물의 가치를 고려하고, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 반영할 때, 21억 원 ~ 23억 원 범위 내에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 관계 및 유치권 성립 여부에 대한 명확한 확인 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.