나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50117 [1] 전라남도 진도군 진도읍 성내리 22-57 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 진도읍 성내리 소재 '진도초교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다가구주택, 단독주택 등인 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형,다가구주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에, 동측으로 노폭 약 3M~4M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도시계획구역,가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가
대상구역(지문제143호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 전통상업보존구역<진도
군 전통상업보존구역 지정 및 대규모 준대규모 점포의 등록제한 등에 관한 조례>임.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 본건 건물(2-가) 옥상에 제시외 건물(ㄱ)
이 소재하며, 건물(2-가)의 부합물 또는 종물로 판단됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(2-가) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로서,

외벽:몰탈위페인팅마감, 드라이비트마감 등,
내벽:벽지마감, 타일마감 등,
창호:새시창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 (2-가) 옥상에 제시외 건물 (ㄱ)이 소재하며, 본건 건물(2-가)의 '부합물
또는 종물' 로 판단됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상이나, 등기사항전부증명서 을구상

1)전세권,2020.11.03~2022.11.02, 4층중 남쪽 66.116㎡, 65백만,
2)전세권,2023.08.31~2025.08.30, 3층중 남쪽 66.116㎡, 70백만,
3)전세권,2023.10.23~2025.10.22, 3층중 남쪽 20.174㎡, 30백만,
4)전세권,2023.10.27~2025.10.26, 2층 남쪽 66.116㎡, 75백만,
5)전세권,2023.12.29~2025.12.28, 주거용 2층중 남쪽 20.174㎡, 35백만,
6)주택임차권등기명령(광주지방법원해남지원진도군법원,2024카임1),
3층 86.29㎡중 북쪽으로 27㎡(3층 302호), 임차보증금 30백만이
등재되어 있음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 해남지원 2025타경50117 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 배OO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 293,434,080원입니다.

1.2. 물건 현황

물건의 용도는 다가구주택입니다.

소재지는 전라남도 진도군 진도읍 성내리 22-57번지입니다.

토지 면적은 167.00㎡ (약 50.5평)이며, 건물 면적은 271.81㎡ (약 82.2평)입니다.

건물에는 11.20㎡ (약 3.4평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 293,434,080원

토지 면적: 167.00㎡ (약 50.5평)

건물 면적: 271.81㎡ (약 82.2평)

제시외 건물 면적: 11.20㎡ (약 3.4평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 전라남도 진도군 진도읍 성내리에 소재하며, '진도초교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다가구주택, 단독주택 등 기존 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 본 물건의 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

북측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 동측으로는 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 도시계획구역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 가축), 상대보호구역(교육환경 보호), 현상변경허가 대상구역, 전통상업보존구역에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 압류(해남세무서장, 2023-11-28) 및 가압류(농업회사법인, 2024-02-28)가 말소될 예정입니다.

소유권이전(최옥석, 2024-01-19) 및 근저당권(곽정순, 2024-03-22)도 말소 예정입니다.

그러나, 2024년 1월 19일 접수된 소유권이전청구권 가등기(박철완, 매매예약)는 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 전세권, 주택임차권 등 다수의 권리가 설정되어 있습니다.

주요 말소 예정 권리로는 소유권이전(최옥석, 2024-01-19), 가압류(농업회사법인, 2024-02-28), 근저당권(곽정순, 2024-03-22), 강제경매(배정수, 2025-01-14) 등이 있습니다.

건물 등기부상 순위번호 9번인 소유권이전청구권 가등기(박철완, 2024-01-19) 역시 토지 등기와 마찬가지로 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

본 경매 물건의 경우, 다음의 권리들은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 목록 1. 갑구 순위번호 11. 및 목록 2. 갑구 순위번호 9.의 소유권이전등기청구권 가등기 (박철완, 2024-01-19): 담보가등기 여부가 불분명하므로 말소되지 않고 인수됩니다. 만약 매매예약이 완결될 경우 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 목록 2. 을구 순위번호 13번, 15번, 18번, 19번의 전세권설정등기: 각각 윤진숙(70백만), 유상권(30백만), 신재식(75백만), 오지원(35백만)의 전세권으로, 총 210,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

* 목록 2. 을구 순위번호 21번, 22번의 주택임차권등기: 각각 배정수(30백만), 조경미(30백만)의 주택임차권으로, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수됩니다. 총 60,000,000원이 인수될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황 및 권리 분석

등기사항전부증명서 상의 전세권 및 주택임차권 외에, 임차인 현황표에는 다음과 같은 임차인들이 기재되어 있습니다.

* 김

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-04-03

대항력: 없음

비고: (소유권자/다른 권리자와 중복될 수 있음, 별도 확인 필요)

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-03

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 (보증금/차임 미상으로 인한 인수 가능성 존재)

* 배

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-04

확정일자: 2022-04-04

배당신고일자: 2024-04-16

대항력: 있음

비고: (을구 21번 주택임차권과 일치, 인수 가능성)

* 신

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-27

대항력: 있음

비고: (을구 18번 전세권과 일치, 인수)

* 신 (위와 동일인으로 추정)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-27

확정일자: 2023-10-27

배당신고일자: 2025-03-05

대항력: 있음

비고:

* 오

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자:

대항력: 없음

비고: (을구 19번 전세권과 일치, 인수)

* 유

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2023-09-04

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 없음

비고: (을구 15번 전세권과 일치, 인수)

* 윤

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-31

대항력: 있음

비고: (을구 13번 전세권과 일치, 인수)

* 윤

보증금: 3,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2025-02-18

배당신고일자: 2025-03-28

대항력: 없음

비고:

* 조

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-28

확정일자: 2023-07-19

배당신고일자: 2025-03-04

대항력: 있음

비고: (을구 22번 주택임차권과 일치, 인수 가능성)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 진도군 진도읍 소재지로, 지역 내 상업 시설 및 편의 시설 접근이 가능합니다.

차량 이용 시 진도읍 중심 상업 지역의 병원, 은행, 마트, 식당 등을 이용할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접하거나 일상생활에 지장을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 진도초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

* 기타: 관공서, 금융기관, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 다가구주택으로, 여러 세대가 거주할 수 있는 구조를 갖추고 있습니다.

주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 가등기 (매매 예약)

토지 및 건물 등기부상 2024년 1월 19일 접수된 소유권이전청구권 가등기(박철완, 매매예약)는 매수인에게 인수되며, 이로 인해 소유권을 상실할 위험이 존재합니다. 본 가등기의 성격(담보가등기 여부 등)에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 미상)

임차인 현황표 상 '김 ' 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않습니다. 이는 향후 매수인에게 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.3. 인수되는 전세/임차권

다수의 전세권 및 주택임차권(총 약 270,000,000원)이 매수인에게 인수됩니다. 이는 본 경매 물건 취득 시 추가적으로 부담해야 하는 금액이며, 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진도군 지역에 위치한 다가구주택으로, 교육 시설 인근에 자리하고 있습니다.

그러나 등기부상 선순위 가등기(박철완)가 존재하여 소유권 상실 위험이 있고, 다수의 전세 및 임차권이 매수인에게 인수되어 상당한 금액의 부담이 예상됩니다.

특히 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인(김 )의 존재는 추가적인 리스크 요인입니다.

이러한 복합적인 권리 관계와 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 법률 전문가와 상의하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 진도군 지역 내 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (단, 권리관계 해소 및 임대차 계약 분석 선행 필요)

* 진도초등학교 인근으로 교육 환경 접근성 우수

* 인수되는 권리들을 고려한 선별적인 접근 시, 시세 대비 저가 매수 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 293,434,080원입니다.

그러나 매수인에게 인수되는 전세권 및 임차권 보증금 합계가 약 270,000,000원에 달하며, 선순위 가등기(박철완)로 인한 소유권 상실 위험과 대항력 있는 임차인(김 )의 존재 등을 고려해야 합니다.

따라서, 인수되는 권리 금액과 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시점에서 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정해야 하며, 낙찰 후 인수되는 권리 해소 및 리스크 관리에 대한 철저한 계획이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 부동산 전문가와 함께 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.