나이스옥션 법원경매 순천 2026타경44 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 15층1503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재"여수시청"북서측 인근에 위치한 스위트엠학동 제15층 제1503호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 중 제15층 제1503호로서, 외벽 : 미장석재 및 시멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선의 포장에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 15층 1503호

1.2. 물건종별

오피스텔

1.3. 건물/토지 면적

토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

토지지분: 17.521㎡

건물면적: 54.17㎡ (약 16.39평)

건물지분: 54.1722㎡

1.4. 감정가

389,000,000원

1.5. 사건번호

순천지원 2026타경44 (1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 "여수시청" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 상가 등이 소재한 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 남측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2023년 12월 8일 접수, 276,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전(3번): 2023년 12월 8일, 주식회사지아이엘드림 (신탁말소)

* 소유권이전(4번): 2023년 12월 8일, 정재금 (매매)

* 근저당권(말소기준권리): 2023년 12월 8일, 케이씨유엔피엘대부주식회사 (276,000,000원)

* 임의경매(5번): 2026년 2월 9일, 목포신용협동조합 (228,776,792원)

총 등기부채권 금액은 276,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상으로, 보증금은 없으나 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본건이 위치한 학동 일대는 아파트 단지, 주택가와 함께 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 오피스텔 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 스위트엠 학동 오피스텔의 26.37㎡ (약 7.98평) 전용면적 기준 매매가는 2024년 8월 128,000,000원, 2026년 4월 110,000,000원으로 확인됩니다. 이는 ㎡당 약 417만 원에서 485만 원 수준입니다.

본 건의 건물 면적은 54.17㎡ (약 16.39평)입니다. 만약 제공된 소형 면적의 시세가 본 건에 동일하게 적용된다면, 54.17㎡ 기준 시세는 약 2억 2,590만 원에서 2억 6,470만 원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 389,000,000원으로, 이는 ㎡당 약 718만 원에 해당하는 금액입니다. 이는 최근 거래된 소형 면적의 시세보다 현저히 높은 수치입니다. 감정가는 본 건의 실제 면적과 최신 시장 상황을 반영한 것으로 보이며, 소형 면적의 거래가와 차이가 큰 것은 해당 소형 면적이 단지 내에서 선호도가 낮거나, 거래 시점의 시장 상황, 또는 물건 상태 등의 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 본 건의 입찰가는 감정가를 중심으로 고려하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 슬래브 지붕의 16층 건물 중 15층에 위치하며, 외벽은 미장석재 및 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 섀시 창으로 마감되었습니다. 일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

여수시청이 북서측 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이하며, 주변으로 아파트 단지, 상가 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 편리한 입지입니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리 이하의 모든 등기는 매각으로 소멸되므로 권리상 특별한 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 현황 조사 시 유의해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

제공된 소형 오피스텔의 최근 매매가와 본 건의 감정가 간의 큰 차이는 시장에서 이 물건의 가치를 어떻게 평가할지에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다. 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.3. 기타 리스크

실제 점유 관계 및 하자 여부에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 여수시청 인근의 우수한 입지조건을 갖추고 있습니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

* 철근콘크리트 구조의 현대적인 오피스텔로 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 389,000,000원입니다. 최근 유사 면적 오피스텔의 매매가가 110,000,000원에서 128,000,000원으로 확인되었으나, 이는 본 건의 전체 면적보다 작은 면적 기준이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

감정가가 본 건의 실제 면적과 현 시세를 반영한 것으로 판단될 때, 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 인수되는 채무가 없고 권리상의 문제가 없음을 감안하여, 예상 입찰가를 감정가의 85% 수준인 330,000,000원 으로 제안합니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과 및 입찰 당시의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 여수시 학동에 위치한 스위트엠 학동 오피스텔로, 여수시청과 인접하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 잘 관리되어 있으며, 기본적인 생활 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없습니다.

다만, 최근 거래된 소형 면적의 매매가와 본 건의 감정가 사이에 큰 가격 괴리가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 시장 조사가 필요합니다. 이를 감안하여 예상 입찰가는 감정가격을 중심으로 산정하였으며, 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인과 주변 시세 조사를 반드시 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.