나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50103 [1] 전라남도 광양시 금호동 825 초원아파트 2동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 금호동 소재 '금호동 주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 학교, 주민센터, 도서관 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제5층 제504호로서, 외 벽: 적벽돌 붙임 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 도시가스에 의한 난방설비 주차장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

금호동 825 :도시지역, 준공업지역(2018-12-05), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-12-05)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-12-13)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-12-05)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(2001-01-08)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 소재 초원아파트 2동에는 엘리베이터시설이 없음.

물건 비고

미납관리비 630,450원(2026.2.23. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

주소: 전라남도 광양시 금호동 825 초원아파트 2동 5층504호

건물 종류: 아파트

준공년월: 1993년 4월 7일

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 5층 중 5층

엘리베이터: 없음 (2동)

1.2. 토지 정보

토지면적: 119.96㎡ (약 36.3평)

토지 이용계획: 도시지역, 준공업지역, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지

1.3. 건물 정보

건물면적: 84.93㎡ (약 25.7평)

건물 구조: 철근콘크리트조, 슬래브지붕

외벽: 적벽돌 붙임 등

내벽: 벽지, 타일마감 등

창호: 새시창호

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사건번호: 순천지원 2026타경50103 (1)

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 95,000,000원

전용면적: 84.93㎡ (약 25.7평)

토지면적: 119.96㎡ (약 36.3평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

전라남도 광양시 금호동 소재 '금호동 주민센터' 북서측 인근에 위치

주위 환경: 아파트단지, 학교, 주민센터, 도서관 등이 소재하는 주택지대

2.2. 교통 상황

차량 진입 가능, 인근에 아스팔트 포장도로 소재

단지 남측 및 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로 접합

교통 상황은 보통으로 평가됨

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2021-10-08) 채권액 85,800,000원

최근 소유권 이전: 류인식 (2026-02-09)

경매개시결정: 한국주택금융공사 임의경매 (2026-02-11)

등기부채권 총액: 85,800,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(임차인 정보가 제공되지 않았으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 소유자 외 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 추정됩니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 내에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권개요: -)

4. 상권분석

본건은 주택지대 내에 위치하며, 주민센터, 학교, 도서관 등 생활 편의시설이 인접하여 기본적인 상업 및 생활 기능을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 준공업지역 및 국가산업단지가 포함되어 있어, 지역 산업 활동과 연계될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 초원 APT

건설사: (정보 없음)

총 세대수: 336세대

총 동수: 12동

주차대수: 총 276대 (지상 3대, 지하 0대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

단지 내 다양한 복리시설 보유

인근에 금호동 주민센터, 학교, 도서관 등 위치

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황 조사일(2026.2.23.) 기준 미납 관리비 630,450원이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (공용부분 관리비에 한함)

6.2. 엘리베이터 부재

본 건이 속한 2동에는 엘리베이터 시설이 없어 5층 거주 시 불편함이 예상됩니다. 이는 향후 매각 시 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

보도에 따르면 광양시 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설, 돌 파쇄장 등 혐오시설 설치와 관련하여 주민들의 반발이 지속되고 있습니다. 본 건의 토지이용계획에 국가산업단지 및 준공업지역이 포함되어 있으나, 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재가 확인되지는 않았습니다. 다만, 광양만권 전반의 산업단지 조성 및 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 장기적인 지역 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시에 위치한 아파트로서, 주변 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 소유권이전 및 경매개시결정으로 인해 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 5층임에도 엘리베이터가 없는 점, 미납 관리비 발생 등은 매수 시 고려해야 할 단점입니다.

8. 투자 포인트

광양시 지역 내 아파트 물건으로, 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가와 감정가를 고려했을 때, 적정가 이하 입찰 시 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

권리관계가 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

최근 매매가 (84.39㎡ 기준): 80,000,000원 ~ 95,000,000원

본 건은 5층임에도 엘리베이터가 없는 단점이 있어, 1층 및 2층 매매가(8,000만원)보다 낮은 가격으로 평가될 수 있습니다.

이에 따라, 감정가 95,000,000원 대비 보수적으로 접근하여, 83,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다. (미납 관리비 630,450원 별도 부담)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.