나이스옥션 법원경매 순천 2026타경24 [1] 전라남도 여수시 화양면 용주리 775 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2026.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 용주리 소재 "용주마을" 내에 위치한 부동산으로서, 주위환경은 단독주택, 숙박업소 등이 소재하는 해안 취락지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m), 중점경관관리구역(2017-01-06)

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 목조 및 조적조 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅, 치장벽돌 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 부속건물 멸실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 순천지원 2026타경24 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 건입니다. 채권자는 이OO이며, 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황

본건은 전라남도 여수시 화양면 용주리 775번지에 소재한 단독주택입니다. 주위는 해안 취락지대로 단독주택, 숙박업소 등이 혼재되어 있습니다. 남서측으로 세로(가)에 접한 부정형 토지 위에 단독주택이 건축되어 있으며, 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 98,506,800원입니다.

토지 면적은 279.00㎡ (약 84.4평)이며, 건물 면적은 47.01㎡ (약 14.2평)입니다. 또한, 제시외 건물 면적 3.60㎡ (약 1.1평)도 포함하여 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 용주리 "용주마을" 내에 위치하며, 해안을 접한 취락지대로 단독주택과 숙박업소 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형이며, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 세로(가) 지역의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부에는 소유권 이전 기록(박주하, 박진업, 정병철-협의분할에 의한 상속)과 함께 근저당권(이춘현, 30,000,000원), 가압류(엠메이드대부, 에스앤아이캐피탈대부), 압류(여수세무서장, 재정경제부) 등의 권리들이 등기되어 있습니다. 이 중 이춘현 근저당권(2024.07.10.)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부에도 유사한 소유권 이전 기록 및 근저당권, 가압류, 압류 기록이 존재하며, 건물 등기부의 말소기준권리 또한 이춘현 근저당권(2024.07.10.)입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임차인에 대한 상세 정보는 미상이나, 보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인이 인수하는 위험은 없어 보입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소될 예정인 권리들입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 해안 취락지대에 위치하며, 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 다만, 인근에 관광 숙박업소 등이 소재하여 관광객의 왕래가 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 시세

인근 부동산 자료에 따르면, 유사한 규모 및 연식의 단독주택 또는 리모델링된 주택들의 매매가는 2억 1천만원에서 12억 4천만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 2019년 이후 신축 또는 리모델링된 주택은 높은 가격대를 형성하고 있으며, 바다 조망이 가능한 주택이나 펜션으로 활용 가능한 물건은 상당한 가치를 지닙니다. 본건의 감정가는 98,506,800원으로, 건축 연도(1978년)를 고려할 때 상대적으로 낮은 수준으로 평가되었습니다. 이에 따라 향후 리모델링 또는 신축을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4.3. 건축물 노후도

건축물대장에 따르면 본 건물은 1978년에 사용 승인되었습니다. 건축된 지 약 48년이 경과하여 건물 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 마을에 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 더 상세한 편의시설 정보는 인근 지역(예: 여수 시내)으로 이동해야 접근이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근 지역의 교육시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 농어촌 취락지대의 생활권을 고려할 때, 초등학교 등 기초 교육 시설은 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 여수시 화양면 이목리 폐교 부지에 공공 하수처리장 조성 사업이 추진 중이며, 이에 대한 주민 반발 사례가 보도되었습니다. 본건 물건지와 해당 하수처리장 부지 간의 정확한 거리는 파악되지 않으나, 혐오시설로 분류될 수 있는 시설이 인근에 존재할 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후

1978년에 건축된 건물로, 상당한 수준의 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 이에 따라 보수 및 유지보수 비용이 발생할 수 있으며, 경우에 따라 철거 후 신축이 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 멸실

감정평가서상 제시외 건물 3.60㎡가 포함되나, 물건명세서에 "부속건물 멸실"로 기재되어 있어 실제 현존하지 않을 수 있습니다. 이는 향후 매각 절차 또는 현장 확인 시 명확히 해야 할 부분입니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하여 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 하수처리장 인근 가능성

인근 지역에 공공 하수처리장 건설 관련 민원이 있었던 점을 고려할 때, 물건지와의 인접성 여부에 따라 혐오시설로 인한 가치 하락 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 비교적 저평가된 것으로 보이며, 대지 면적이 양호하여 향후 리모델링 또는 신축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 특히, 해안가에 위치한 만큼 관광객 유치 또는 세컨하우스로서의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 1978년 준공된 건물의 노후화, 제시외 건물 멸실 가능성, 그리고 인근 혐오시설(하수처리장)과의 잠재적 인접성 등은 투자 결정 전 면밀한 현장 확인과 리스크 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 대지 면적 (279.00㎡)을 활용한 신축 또는 리모델링 잠재력

* 해안가 인근의 입지적 장점을 활용한 세컨하우스 또는 임대 수익 창출 가능성

* 현재 감정가가 건축 연도를 고려해도 낮은 수준으로, 시세 상승 여력 존재

* 주변 유사 물건 대비 저렴한 초기 투자 비용

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(98,506,800원)를 기준으로 하되, 향후 리모델링 또는 신축 비용, 잠재적 리스크(건물 노후, 혐오시설 인접 가능성 등)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 주변 시세 정보를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준에서 1.0배 ~ 1.3배 사이를 고려해 볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 초기 투자 비용 및 예상 수익률을 면밀히 검토하여 98,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.