나이스옥션 법원경매 목포 2026타경42 [1] 전라남도 신안군 비금면 가산리 236-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 매각 포함
목록 1. 지상에 소재하는 수목은 토지가격에 포함하여 평가함
목록 1.은 공부상 지목은 ’대‘이나, 현황은 '주거나지' 및 '일부 도로'로 이용 중이고, 일부 접도구역에 저촉됨
목록 2.는 공부상 지목은 ’대‘이나 현황은 ’주거용건부지‘로 이용 중임
목록 2.는 현황상 목록 1.을 통하여 진출입이 가능함
목록 1.에 일반건축물대장상 타인소유 건물(시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 주택 47.3㎡, 사용승인일: 1942.06.23)이 등재되어 있으나, 현황은 '멸실'로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경42 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 목포지원 2026타경42 (1)

* 소재지: 전라남도 신안군 비금면 가산리 236-6

* 용도: 단독주택

* 감정가: 147,747,020 원

* 토지 면적: 356.00㎡ (약 107.7 평)

* 건물 면적: 97.98㎡ (약 29.6 평)

* 제시외 건물 면적: 53.90㎡ (약 16.3 평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 비금농업협동조합 (등기부상 확인)

1.2. 권리 분석

* 등기부 채권 총액: 70,039,535 원 (근저당 48,000,000원 + 가압류 22,039,535원)

* 말소 기준 권리: 2012년 4월 2일자 비금농업협동조합 근저당권 (48,000,000원)

* 말소 여부: 말소 기준 권리보다 후순위 권리(가압류, 강제경매)는 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 임차인 현황

* 임차인: 이정희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 계약 조건 및 실제 거주 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 주의사항:

* 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 (ㄱ, ㄴ)도 매각에 포함됩니다.

* 목록 1. 지상 수목은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

* 목록 1.은 공부상 지목이 '대'이나, 현황은 '주거나지' 및 '일부 도로'로 이용 중이며, 일부 접도구역에 저촉됩니다.

* 목록 2.는 공부상 지목이 '대'이나, 현황은 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 목록 2.는 현황상 목록 1.을 통하여 진출입이 가능합니다.

* 목록 1.에 일반건축물대장상 타인 소유 건물(시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 주택 47.3㎡, 사용승인일: 1942.06.23)이 등재되어 있으나, 현황은 '멸실'로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

해당 물건은 전라남도 신안군 비금면 가산리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 그리고 일부 주택과 나대지가 혼재된 농촌 및 산간 지역으로 추정됩니다. 조용한 전원생활을 할 수 있는 환경입니다.

2.2. 교통상황

신안군 비금면은 섬 지역으로, 육지와의 접근성은 주로 선박을 이용해야 합니다. 본 물건지까지의 접근은 현지 도로망을 이용하게 되며, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 차량을 이용한 이동이 필수적이며, 지방도로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 지목: 공부상 '대'이나, 현황 '주거나지', '일부 도로', '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 접도구역 저촉: 일부 구역이 접도구역에 해당하여 건축 또는 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

3. 상권 분석

3.1. 주변 상업 시설

비금면 소재지에 기본적인 상업 시설(마트, 병원, 금융기관 등)이 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설은 목포 등 육지 지역을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

3.2. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON이 비어 있어 상세한 시세 분석은 어렵습니다. 신안군 비금면 지역의 부동산 시세는 육지 지역에 비해 일반적으로 낮으며, 해안가 접근성, 기반 시설, 지역 개발 계획 등에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 현지 부동산 중개업소를 통한 직접적인 정보 수집이 필수적입니다.

4. 생활 정보

4.1. 편의 시설

인근 비금면 소재지에 기본적인 생활 편의 시설(우체국, 면사무소, 상점 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 교육 시설로는 비금초등학교, 비금중학교, 비금고등학교 등이 인근에 위치할 수 있습니다.

4.2. 의료 시설

비금면 내에 보건진료소나 의원이 있을 수 있으나, 종합병원급 의료 시설은 목포 등 인근 도시로 이동해야 할 것입니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임대차 계약의 상세 내용을 파악하고 낙찰 후 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 토지 이용 현황 및 제한: 공부상 지목과 현황이 다르며, 일부 접도구역 저촉은 재건축이나 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각 대상인 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)의 현황 및 상태, 활용 가능성을 확인해야 합니다.

* 멸실 건물 등재: 건축물대장에 등재된 멸실 건물이 실제 등기부나 현황과 어떻게 처리되어 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 섬 지역 특성: 육지와의 접근성, 물류 비용, 지역 경제 상황 등이 거주 및 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 신안군 비금면의 조용한 전원 주택 부지로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 4천만원대이며, 등기부상 채권 총액은 감정가보다 낮아 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 이용 현황의 차이, 접도구역 저촉 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현지 방문을 통해 건물 및 토지의 실질적인 상태, 임차인과의 관계, 주변 시세 등을 종합적으로 파악하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 356.00㎡ (약 107.7평)의 토지는 활용 가치가 높습니다.

* 조용한 전원생활 환경: 복잡한 도심을 벗어나 한적한 삶을 원하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄로 취득 가능합니다.

* 낮은 권리총액: 등기부상 권리 총액이 감정가 대비 낮은 편입니다.

8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 시세 정보가 부족하고, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 토지 이용 현황의 차이, 접도구역 저촉 등 여러 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원입니다.

감정가: 147,747,020원

상기 조건들을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시점에서 적정 예상 입찰가는 대략 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 125,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.