나이스옥션 법원경매 정읍 2026타경10 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 622-8 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재‘부안교육지원청 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제103동 제4층 제402호로서, 외벽 : 페인팅, 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽및천장 : 벽지 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 도시가스온수보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지로 다세대건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차선 도로와 접하고 남동측으로 노폭 약3~4m정도 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉덕리 622-8 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2022-11-10)(접합), 가축사육제한구역 (2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 봉덕리 622-2 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 봉덕리 624-3 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2022-11-10)(접합), 가축사육제한구역 (2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 봉덕리 626-18 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2026타경10 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 622-8 103동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 61.26㎡ (약 18.53평)

* 토지지분: 61.26㎡ (약 18.53평)

* 건물면적: 59.75㎡ (약 18.08평)

* 건물지분: 59.75㎡ (약 18.08평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OO

* 준공년도: 2012년

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 5층 중 4층

1.1. 입지조건

* 주위환경: 대상은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재 '부안교육지원청 북측 인근'에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임.

* 교통상황: 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 북측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 남동측으로 노폭 약 3~4m 정도의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 근저당권 (정선희외 1명, 2022-08-08 접수, 80,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 남민석

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023-03-31

* 확정일자: 2023-03-13

* 배당신고일자: 2026-03-18

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

최근 부안읍 봉덕리 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2012년식, 71.17㎡, 4층 건물이 2026년 1월 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 ㎡당 약 196.7만원의 거래가로 분석됩니다. 본 물건과 유사한 연식(2012년)과 층수(4층)를 고려할 때, 본 물건의 전용면적 59.75㎡를 기준으로 시세 환산 시 약 117,500,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본 건의 감정가는 177,000,000원으로, 최근 거래 사례와 비교 시 높은 편입니다. 이는 감정평가 시점 또는 개별 물건의 가치 평가 요소에 따른 차이일 수 있습니다.

* 기타 시세 정보:

2011년식 연립주택(77.7588㎡)이 2025년 2월 120,000,000원에, 1993년식 다세대주택(72.16㎡)이 2025년 2월 62,000,000원에 거래된 사례도 있어, 지역 내 주택 연식 및 상태에 따른 가격 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 부안교육지원청 인근에 위치하여 행정 및 교육 관련 시설 이용이 용이합니다. 지역 내 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 학교: 부안초등학교, 부안중학교 등 지역 내 주요 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 주거지역 분석 결과, 본 물건지 인근에 심각한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '역사문화환경보존지역'으로 지정된 점은 주변 환경이 비교적 잘 보존되고 있음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 등기부등본상 모든 근저당권 및 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하게 될 부담은 없습니다.

* 임차인 관련: 임차인 남민석 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 건물 상태: 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하나, 정확한 건물 내부 상태 및 하자 여부는 별도의 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역으로 용도 제한은 크지 않으나, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부안군 부안읍 봉덕리 소재 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리상 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 다만, 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 유사 연식의 거래 사례를 바탕으로 적정 가치를 산정하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 깨끗함: 모든 등기부상 권리가 말소되어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 인해 임차인의 보증금 전액을 인수할 필요가 없습니다.

* 비교적 신축: 2012년 준공 건물로 연식이 오래되지 않아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주거지로서의 입지: 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 기본적인 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 177,000,000원이나, 최근 거래 사례 분석 결과(71.17㎡, 140,000,000원 거래, ㎡당 약 196.7만원)를 반영하여 산정한 적정 시장가치는 약 117,500,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가와 시장 가치 간의 상당한 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.