나이스옥션 법원경매 전주 2026타경98 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 동서학동 290-3 거산황궁맨션아파트 101동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 동서학동 소재 '전주교육대학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근 성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 일체식구조 슬래브지붕 15층 중 4층 403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(2024-12-16), 시가지경관지구(일반), 자연경관 지구(자연경관지구(2, 산성)), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-10-27)(대로1-5)(접합), 가축사육제한 구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주교육 대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 전주지방법원 2026타경98 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 동서학동 290-3 거산황궁맨션아파트 101동 4층403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 206,000,000원

* 토지면적: 88.26㎡ (약 26.7평)

* 토지지분: 88.2634㎡ (약 26.7평)

* 건물면적: 192.98㎡ (약 58.4평)

* 건물지분: 192.98㎡ (약 58.4평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 전주시 완산구 동서학동 소재 '전주교육대학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 대상 물건 단지로의 차량 진·출입이 자유롭고, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 수단과의 접근성·빈도수 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통인 편임.

* 인접 도로상태: 대상 물건의 북서측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(2024-12-16), 시가지경관지구(일반), 자연경관 지구(자연경관지구(2, 산성)), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-10-27)(대로1-5)(접합), 가축사육제한 구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(전주교육대학교, 전주남초등학교)에 해당함.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을5, 근저당, 국민은행, 2016-03-28 접수. 해당 권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하 모든 권리는 소멸됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송순미

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-04

* 확정일자: 2023-04-04

* 배당신고일자: 2026-04-10

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인임.

* 임차인: 진홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-04

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인임.

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 기타 권리 현황:

* 소유권 이전(갑1~갑3): 백미남, 최수용, 박수빈 등 순차적 소유권 이전.

* 근저당(을5): 국민은행 (말소기준권리)

* 가압류(갑6~갑8): 신용보증기금, 국민은행, 전북신용보증재단 (모두 말소)

* 근저당(을6): 송순미 (말소)

* 임의경매(갑9): 한국주택금융공사 (말소)

* 등기부 채권 총액: 243,464,732원

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 대상 물건이 위치한 전주시 완산구 동서학동 지역은 주거 단지와 교육 시설(전주교육대학교)이 인접하여 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 주변 시설: 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대형 상업 시설이나 유흥 시설은 직접적으로 인접해 있지 않아 주거 쾌적성이 높을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 지도 검색 결과, 대상 물건의 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 토지 이용 계획에 다양한 지구(고도지구, 자연경관지구 등)가 지정되어 있어 향후 개발 가능성 및 제약을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

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* 아파트 정보:

* 아파트명: 거산황궁맨션

* 건설사: (정보 없음)

* 사용승인일: 1993년 06월 30일 (노후도 약 33년)

* 총 층수: 15층 (본건 4층)

* 세대수: 433세대 (해당 동 101동)

* 면적 (JSON 기반): 전용면적 84.91㎡ (약 25.7평)

* 건물 구조: 철근콘크리트 일체식구조, 슬래브 지붕

* 설비 내역: 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있음.

* 주차: 단지 내 총 380대 주차 가능 (전용면적 84.91㎡ 기준, 1세대당 주차 대수는 명확히 확인되지 않음)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있음.

* 교육 시설: 전주교육대학교 및 전주남초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건축물 노후화: 1993년 준공된 아파트로, 약 33년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복잡한 토지 이용 계획: 제1종/2종일반주거지역 외 고도지구, 시가지경관지구, 자연경관지구, 대로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 복합적으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 면적 정보의 불확실성: 제공된 '건물면적' 192.98㎡ (약 58.4평)와 최근 거래된 JSON 정보의 '전용면적' 84.91㎡ (약 25.7평) 간의 차이가 크므로, 실제 현장 방문을 통해 정확한 면적 및 구조를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 전주시 완산구 동서학동에 위치한 아파트로, 전주교육대학교 인근에 자리하여 주거지로서는 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 인근에 교육 시설이 있어 가족 단위 거주에도 적합합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 30년 이상 경과된 건축물의 노후화와 복잡한 토지 이용 계획은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 제공된 건물 면적과 거래된 전용 면적 간의 차이가 커 실제 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 주거 수요: 전주교육대학교 인근이라는 위치적 특성으로 인해 비교적 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 잠재적 개발 가치: 다양한 도시계획 시설이 지정된 지역으로, 향후 도시 계획 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 고려: 최근 거래된 유사 면적 아파트 시세 대비 감정가가 높게 책정된 만큼, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 최근 2026년 4월에 거래된 84.91㎡ (약 25.7평) 면적의 아파트 실거래가는 100,000,000원에서 123,000,000원 사이로 확인됩니다.

* 본건의 감정가는 206,000,000원이며, 건물 면적은 192.98㎡ (약 58.4평)로 제시되어 있습니다.

* 제시된 건물 면적(58.4평)이 실제 거래된 면적(25.7평)보다 두 배 이상 넓다는 점에서, 동일 면적당 가격을 단순 비교하기는 어렵습니다. 일반적으로 대형 평수는 면적당 가격이 낮게 형성되는 경향이 있습니다.

* 감정가 206,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황 및 유사 면적 아파트 실거래가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 165,000,000원

* 위 금액은 감정가의 약 80% 수준으로, 시장 상황 및 현장 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태, 면적, 구조 및 주변 시세를 재확인하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.