나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10213 [1] 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1531 김해센텀두산위브더제니스 122동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 소재 주촌초등학교 서측 인근에 위치하는 김해센텀두산위브더제니스 122동 9층 905호 단위세대로서, 부근은 대단위아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어있으며, 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 자유로우며, 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층내 9층 905호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위수성페인트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 하이샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접지와 등고이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북측으로 왕복4차선도로 및 보행자전용도로, 동측으로 노폭 약8m 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천곡리 1531 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2007-03-22), 지구단위계획구역, 보행자전용도로(소(특)3-16호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 천곡리 1528 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2007-03-22), 지구단위계획구역, 보행자전용도로(소(특)3-16호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>. 천곡리 1529 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2007-03-22), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>. 천곡리 1530 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2007-03-22), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 현장조사시 거주자의 부재로 상세한 임대차내역은 미상임. 2) 기타 : 상세한 내부이용상황은 현장조사시 거주자의 부재로 조사하지 못하였으며 관리사무소 및 인근주민, 유사평형 아파트를 참작하여 평가하였음.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨. 실체법적인 토지사용권이 있는지 여부를 확인 후 입찰하기 바람. 센텀두산위브더제니스 입주자대표회의로부터 ‘당 공동주택의 관리규약을 확인한 결과, 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있도록 정한 내용이나 공정증서는 존재하지 않음’이라는 취지의 사실조회회신서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2026타경10213 (1)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1531 김해센텀두산위브더제니스 122동 9층 905호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

407,000,000원

1.5. 면적

* 전용면적: 85.00㎡ (약 25.7평)

* 건물지분: 84.9954㎡ (약 25.7평)

* 토지면적 (단지 전체): 164,847.20㎡ (약 49,868평)

* 토지지분: 0㎡

1.6. 건축년도

2019년 2월 (사용승인일 기준)

1.7. 단지 정보

* 아파트명: 김해센텀 두산위브더제니스

* 총 세대수: 3,435세대

* 총 동수: 32개동

* 주차 대수: 총 192대 (지상 5대, 지하 72대, 기타 115대 - 제공된 정보 중 지하주차대수 72대, 합계 192대만 명확함)

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

한OOOOOOO (한국자산관리공사)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 소재 주촌초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

아파트 단지 북측으로 왕복 4차선 도로 및 보행자 전용 도로가 있으며, 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 보행자전용도로, 소로, 중로 등 도로와 접함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 관련 법규 적용을 받음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2019년 7월 23일 한국자산관리공사 근저당권 (을1)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 채권 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사김해센텀2차피에프브이 (2019-04-05)

* 소유권 이전: 박주영 (2019-07-23)

* 근저당 (말소기준): 한국자산관리공사 (2019-07-23, 250,800,000원)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2021-03-24, 66,000,000원)

* 근저당: 에스비아이저축은행 (2022-02-24, 196,800,000원)

* 가압류: 부산신용보증재단 (2025-05-23, 40,625,006원)

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2026-02-13, 285,454,267원)

* 등기부채권 총액: 554,225,006원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 포함될 것으로 예상됩니다. 단지 주변으로는 근린생활시설 및 주거 시설이 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서는 인근에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 김해센텀 두산위브더제니스

* 사용승인일: 2019년 2월 26일

* 총 세대수: 3,435세대

* 총 동수: 32개동

5.2. 편의/교육 시설

* 편의 시설: 단지 내 다양한 커뮤니티 시설과 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 주촌초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호 구역으로 지정된 지역이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 중대한 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 대지권의 유무가 불확실하며, 이에 대한 실체법적 토지 사용권 확보 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 평가되었으나, 낙찰 후 대지권 관련 법적 절차나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 입주자대표회의 회신 내용

센텀두산위브더제니스 입주자대표회의로부터 제출된 사실조회회신서에 따르면, 관리규약에 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있도록 정한 내용이나 공정증서가 존재하지 않는다는 취지입니다. 이는 대지권 확보에 있어 추가적인 어려움이나 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 내부 이용 상황 미상

현장 조사 시 거주자의 부재로 인해 내부 이용 상황에 대한 상세한 조사가 이루어지지 못했습니다. 관리사무소, 인근 주민, 유사 평형 아파트를 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 주촌면에 위치한 비교적 신축의 대규모 아파트 단지 내에 소재하여 일반적인 주거 환경은 양호합니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 낙찰 후 대지권 확보를 위한 법적 절차나 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰될 가능성도 있으나, 권리관계의 명확한 확인 없이는 높은 위험 부담을 안고 입찰하게 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년에 사용승인된 아파트로 비교적 신축에 해당합니다.

* 대규모 단지: 3,435세대의 대단지로, 커뮤니티 시설 및 단지 내 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 가격 메리트 가능성: 대지권 미등기라는 중대한 리스크로 인해, 시장 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 대지권 문제 해결 시 가치 상승 기대: 만약 낙찰 후 대지권 문제를 원만히 해결할 수 있다면, 향후 아파트 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.983㎡, 약 25.7평)의 거래가는 378,000,000원에 형성되어 있습니다.

9.2. 최저매각가격 대비 고려사항

본건의 감정가는 407,000,000원이며, 별도 명시가 없는 한 최저매각가격도 감정가와 동일하다고 추정됩니다.

9.3. 리스크 반영 예상 범위

'대지권 미등기'라는 중대한 리스크와 토지 사용권 불확실성을 고려할 때, 실제 낙찰가는 시세의 80%~90% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 378,000,000원 (시세) * 0.8 = 302,400,000원

* 378,000,000원 (시세) * 0.9 = 340,200,000원

9.4. 최종 권고 가격 범위

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 310,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 다만, 이 가격 범위는 대지권 문제 해결을 위한 추가적인 법적 비용이나 시간 소요를 완전히 반영하지 못한 것이므로, 반드시 사전에 충분한 법률 검토 및 현장 조사를 거친 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.