나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23305 [1] 부산광역시 영도구 봉래동5가 140-1 4층207호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 '봉래치안센터' 북동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물인 현지호칭 '봉산상가아파트' 내 4층 207호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 알미늄새시창등임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대 내의 부정형의 토지로서 판매시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 8~9미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-02-24), 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-510)(접합), 소로 3류(폭 8m 미만)(2013-12-11)(소로3-17호선)(접합), 시장(봉산시장)(저촉), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m이하)<건축 법>, 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건[4층 207호]은 토지의 단차로 인해 남측 도로를 기준으로는 3층에 해당됨.

물건 비고

현칭 '봉산상가아파트'임.
특별매각조건, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 부산광역시 영도구 봉래동5가 140-1번지에 위치한 '봉산상가아파트' 내 4층 207호의 지분 매각 물건입니다. 용도는 건축물대장상 판매시설로 등재되어 있으나, '봉산상가아파트'라는 명칭과 함께 공동주택으로도 이용되고 있는 복합 건물입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경23305 (1)

* 소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 140-1 4층207호

* 용도: 복합건물 (판매시설 및 주거)

* 감정가: 1,100만원

* 토지면적: 22.00㎡ (약 6.66평)

* 토지지분: 3.9996㎡ (약 1.21평)

* 건물면적: 50.91㎡ (약 15.39평)

* 건물지분: 9.2553㎡ (약 2.80평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OOOOOOOOO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

* 주의사항: 현칭 '봉산상가아파트'임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효됨.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가에 위치하며, '봉래치안센터'의 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 소규모 점포들이 밀집하여 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2026년 2월 11일에 접수된 유니애대부의 강제경매 개시결정(채권액 15,405,230원)입니다.

* 등기부 현황:

* 1981년 10월 22일: 공유자 전원 지분 전부 이전 (김종남)

* 2026년 2월 3일: 소유권 이전 (김한 외 4명, 상속)

* 2026년 2월 11일: 2번 김한 지분 강제경매 (유니애대부, 15,405,230원) - 말소기준권리

* 인수되는 권리: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 특이사항: 공유자 우선매수신고가 가능하며, 이는 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 '봉산상가아파트'라는 명칭과 건축물대장상 '판매시설'로 등재되어 있어, 상가와 주거 시설이 복합적으로 이용되는 건물임을 알 수 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 점포가 혼재된 생활권 상권을 형성하고 있습니다. '봉산상가'라는 명칭은 해당 건물이 지역 내에서 일정 부분 상업적 역할을 수행하고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 1980년 9월 20일 준공된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 4층 207호는 50.91㎡(약 15.39평)의 전용면적을 가지며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다. 특이사항으로, 토지 단차로 인해 남측 도로를 기준으로 할 경우 3층에 해당하는 높이에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 건물 및 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라는 점을 유념해야 합니다. 이는 향후 다른 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고 후 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 해당 공유자는 이후 다른 매각기일에서도 우선매수권을 행사할 수 없으므로, 이 부분을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물 노후화: 1980년 준공된 건물로 약 46년 경과하여 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 없다고는 하나, 점유자에 대한 확인은 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 봉래동에 위치한 복합 건물(판매시설 및 주거)의 지분 매각 건으로, 비교적 무난한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 건물 노후화, 지분 매각으로 인한 소유권 문제, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 신중한 접근을 요하는 요소들을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 차익 기대: 제공된 시세 정보를 분석한 결과, 본건의 감정가(1,100만원)는 건물 지분 면적(2.80평) 대비 평당 약 393만원 수준으로, 유사 면적의 최근 거래 사례(평당 약 372.5만원)와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 이를 통해 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 상가/주거 복합 가치: '봉산상가'라는 명칭과 판매시설 용도는 건물이 상업적 가치를 지니고 있음을 시사하며, 이는 잠재적인 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 건물 지분 면적: 9.2553㎡ (약 2.80평)

* 본건 토지 지분 면적: 3.9996㎡ (약 1.21평)

* 비교 사례 1 (연립, 50.68㎡, 4층, 2023년 12월 거래): 5,700만원 (평당 약 372.5만원)

* 본건 감정가(1,100만원)를 건물 지분 면적(2.80평)으로 환산하면 평당 약 393만원으로, 비교 사례와 유사한 수준을 나타냅니다. 이는 감정가가 시장 시세를 적절히 반영하고 있음을 시사합니다.

* 주요 고려사항:

* 지분 매각으로 인한 불확실성, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 건물 노후화 등의 리스크를 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 감정가는 1,100만원이며, 채권자의 채권액은 15,405,230원입니다.

* 예상 입찰가:

* 보수적으로 접근하여 감정가 수준을 중심으로 입찰하는 것이 적절해 보입니다.

* 예상 입찰가 범위: 900만원 ~ 1,200만원

* 보수적 낙찰 예상가: 1,000만원 ~ 1,100만원

* 추가 유의사항:

* 임대관계 미상인 점에 대해 현장 조사를 통해 실제 점유 현황을 반드시 파악하시기 바랍니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.