나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10090 [1] 경상남도 진주시 상대동 296-24 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 상대동, 진주시청에서 남서측으로 직선거리 약400 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 로변으로는 근린생활시설, 후면은 다가구 등 공동주택 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

정방형에 유사한 토지로서 접면도로 및 인접지와 등고하고 다가구주택 및 근린생활시설부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

북측으로 폭 약3 m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표 면구역(2023-11-09)(경상국립대학교병원 육상헬기장)<공항시설법>,상대보호구역(진주기계공업고등학 교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(한국방송통신대학교 경남지역대학)<교육 환경 보호에 관한 법률> 에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 2018.6.22 사용승인을 득하여 공부를 기준으로 하면 약7 년 경과된 건물로서 외벽은 외장용석판 등 내벽은 벽지, 타일 등 바닥은 장판지, 타일 등 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

1층은 제1종근생활시설(사무소),단독주택(다가구주택-계단실), 2-4층은 단독주택(다가구주택 8가구) 등 용도로 등재되어 있음.

설비내역

급배수설비, 도시가스설비, 위생설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있으며, 2-4층 주택부분은 난방설비도 되어 있음

부합물 및 종물

기호2 건물 옥상에 제시외 물건으로 세멘블록조 슬래브지붕 계단실 약17.92 ㎡ (기호ㄱ)가 소재하고 있어 이는 건물의 부합물로서 구조` 시공상태 및 현상을 참작하여 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중이고, 또 일부는 공실인 것으로 탐문되나 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ’)은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10090 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상대동 296-24

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

감정가: 876,251,380원

토지면적: 206.00㎡ (약 62.3평)

건물면적: 490.56㎡ (약 148.4평) (제시외 17.92㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 진주시청에서 남서측으로 약 400m 지점에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 다가구 등 공동주택이 형성된 주택지대로서 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용: 정방형에 유사한 토지로서, 현재 다가구주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

도로상태: 북측으로 폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(경상국립대학교병원 육상헬기장), 상대보호구역(진주기계공업고등학교, 한국방송통신대학교 경남지역대학) 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 근저당(농업협동조합자산관리회사, 2017.11.07 접수) 및 건물 등기부상 근저당(농업협동조합자산관리회사, 2018.07.02 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (물건명세서 상 지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

임차인 현황:

* 김 (보증금 85,000,000원, 월차임 100,000원, 전입 2021.09.01, 확정 2021.07.20, 대항력 없음)

* 김 (보증금 90,000,000원, 월차임 0원, 전입 2022.03.22, 확정 2022.03.22, 배당신고 2026.01.12, 대항력 없음)

* 김 (보증금 40,000,000원, 월차임 0원, 전입 2018.10.04, 확정 없음, 대항력 없음)

* 대한종합무역주식회사 (보증금 2,000,000원, 월차임 200,000원, 전입 2024.07.29, 확정 없음, 대항력 없음)

* 한국토지주택공사 (입주자:류동현 202호) (보증금 60,000,000원, 월차임 0원, 전입 2019.07.25, 확정 2019.07.23, 배당신고 2024.12.23, 대항력 없음)

* 한국토지주택공사 (입주자:박아지 203호) (보증금 85,000,000원, 월차임 0원, 전입 2018.07.30, 확정 2019.07.26, 배당신고 2024.12.23, 대항력 없음)

* 박 (보증금 0원, 월차임 0원, 전입 2023.04.21, 확정 없음, 대항력 없음)

* 서 (보증금 50,000,000원, 월차임 250,000원, 전입 2018.10.04, 확정 2025.10.14, 배당신고 2026.04.10, 대항력 없음)

* 서 (보증금 90,000,000원, 월차임 0원, 전입 2018.10.04, 확정 2018.10.05, 배당신고 2026.03.17, 대항력 없음)

* 신 (보증금 40,000,000원, 월차임 190,000원, 전입 2024.05.28, 확정 2024.05.20, 배당신고 2026.04.03, 대항력 없음)

* 한국토지주택공사 (입주자:401호) (보증금 110,000,000원, 월차임 200,000원, 전입 2020.12.09, 확정 2020.11.27, 배당신고 2024.12.23, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 건물은 1층 근린생활시설 및 2~4층 다가구주택으로 구성된 복합 용도의 근린주택입니다. 진주시청 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리하며, 주변에 상업시설과 주거시설이 혼합되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 건물은 2018년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다. 현재 일부 임대 중이거나 공실 상태일 것으로 추정되나, 정확한 임대 현황은 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 진주시청, 상대동 행정복지센터 등 관공서 이용이 용이합니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등의 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: 진주기계공업고등학교, 한국방송통신대학교 경남지역대학이 인접해 있습니다.

의료시설: 경상국립대학교병원이 인근에 위치해 있습니다.

교통: 진주시 시내로의 접근성이 좋으며, 버스 노선이 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도: 모든 임차인이 대항력이 없으나, 퇴거 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물(약 17.92㎡)이 건물에 포함되어 평가되었으나, 실제 현황에 따라 철거 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용 제한: 일부 지역(시가지경관지구, 장애물제한표면구역 등)에 대한 개발 제한이 있을 수 있습니다.

임대 공실: 현재 일부 임대 또는 공실 상태로 파악되므로, 실제 임대 수익률은 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시청 인근의 우수한 입지를 갖춘 신축 근린주택으로, 안정적인 임대 수익과 더불어 향후 지역 발전에 따른 시세 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 투자 위험이 낮다는 장점이 있습니다. 다만, 명도 과정 및 공실 여부에 대한 면밀한 사전 조사와 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 진주시청 인근의 탁월한 입지 조건

* 2018년 준공된 신축 건물의 상품성

* 1층 근린생활시설과 다가구 주택의 복합 수익 가능성

* 모든 권리 소멸 및 인수 보증금 없음으로 인한 명확한 권리 관계

* 경상국립대학교병원, 고등학교 등 인프라 이용 편리

1.8. 예상 입찰가

감정가는 876,251,380원입니다.

최근 인근 '일동빌'(2005년식, 다세대)의 실거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 42.84㎡가 2026년 7월 40,000,000원(약 93.4만원/㎡), 전용면적 65.76㎡가 2026년 1월 88,000,000원(약 133.8만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 2018년 준공된 근린주택으로, 건물 면적이 490.56㎡에 달하며, 1층 상가 및 2~4층 다가구(8가구)로 구성되어 있습니다.

신축 연식과 복합 용도를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 필요합니다.

주변 시세 및 본건의 임대 수익성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 75~80% 수준인 650,000,000원 ~ 700,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

(참고: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.