나이스옥션 법원경매 진주 2026타경75 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 14 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 소재 `태안노블리안아파트' 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 산간 농경지대로서, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입은 불가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지내 부정형의 토지로서 휴경지(분묘1기 소재)이고, 일부 잡초목이 우거져 있음.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(1) : 일부 지상에 분묘1기가 소재하고 있으나, 토지 특성상 그 외 잡초목에 가려진 분묘가 존재할수 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 지상에 분묘 1기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 별첨 진주시 일반성면장 제출 ‘사실조회 결과 회신서(2026.5.14.자)’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 진주지원 2026타경75 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 14

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 11,304,000원

* 토지면적: 314.00㎡ (약 95.0 평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농업협동조합중앙회

3. 입지조건

4. 주변 환경

* 본건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리에 위치하며, `태안노블리안아파트` 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 산간 농경지대와 임야 등으로 형성되어 있어 자연환경이 비교적 양호한 지역입니다.

* 진주시 일반성면 창촌리는 대체로 농업 활동이 이루어지는 지역 특성을 보입니다.

5. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량의 직접적인 출입은 불가능하며, 지적도상 맹지 상태입니다.

* 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 어렵다는 점은 물류 이동이나 접근성에 제약을 줄 수 있습니다.

6. 권리분석

7. 등기부 현황

* 본건의 말소기준권리는 2024년 11월 13일 접수된 농업협동조합중앙회의 가압류(갑3)입니다.

* 등기부 채권 총액은 47,923,747원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리는 대부분 말소될 예정입니다.

8. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본건의 물건명세서 상, 분묘기지권 성립 여지가 있는 권리가 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

9. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (명시된 임차인은 없습니다.)

10. 상권분석

11. 지역 특성

* 본건은 농경지 및 임야로 둘러싸인 산간 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 주된 용도가 농업 지역이므로, 지역 내 경제 활동은 농업 관련 활동 중심으로 이루어질 가능성이 높습니다.

12. 생활정보

13. 주변 편의시설

* 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 인근 `태안노블리안아파트`가 소재하나, 본건은 해당 아파트와는 거리가 있어 직접적인 생활 편의 제공과는 무관할 수 있습니다.

14. 교육 및 의료 시설

* 가까운 교육 및 의료 시설 정보는 제공되지 않았으며, 통상적인 농촌 지역의 경우 접근성이 제한적일 수 있습니다.

15. 잠재적 리스크

16. 토지 이용 제한

* 본건은 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

17. 맹지 및 접근성

* 지적도상 맹지이며 차량 출입이 불가능하다는 점은 본건의 활용도를 크게 저하시키는 요인입니다.

18. 분묘 및 분묘기지권

* 본건 토지 지상에 분묘 1기가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 감정평가액은 분묘 소재를 감안하여 산정되었으나, 추가 분묘의 존재 가능성도 배제할 수 없습니다.

19. 농지취득자격증명

* 본건은 농지이며, 취득 시 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다.

* 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 준비가 필수적입니다. (2026.5.14.자 진주시 일반성면장 사실조회 결과 참조)

* 주변에 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

20. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리에 위치한 전(밭)으로서, 산간 농경지대에 속해 있습니다. 토지는 지적도상 맹지이며 차량 접근이 어렵고, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 토지 이용에 제한이 따릅니다. 또한, 토지 지상에 분묘 1기가 소재하며 분묘기지권 성립 여지가 있어 추가적인 권리 분석 및 조사가 필요합니다. 경매 시 농지취득자격증명원 제출 의무가 있으며, 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 위험이 있습니다. 현재 등기부상 특별한 인수 권리는 없으나, 분묘기지권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

21. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 11,304,000원으로, 면적 대비 감정가가 낮게 책정되어 있습니다.

* 향후 개발 가능성 (낮음): 농지 및 자연녹지지역 특성상 단기적 개발 이익보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요합니다.

* 인근 개발 동향 파악: 주변 농경지 및 산림 지역의 개발 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

22. 예상 입찰가

* 감정가: 11,304,000원

* 최저매각가격 (감정가와 동일하다고 가정)

* 본건은 맹지, 분묘, 농지취득자격증명 제출 의무 등 여러 제약 사항이 많아 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 10,000,000원 ~ 11,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 분묘 상태 및 주변 현황을 직접 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.