나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10176 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 산42-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2026.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리에 위치하며 본건 주위는 임야지대 및 과수원, 전 등으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 인근까지 경운지 등 농기계 접근 가능하며 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

북하향의 급경사지에 위치한 부정형의 토지로서 과수원 및 자연림상태임.

인접 도로상태

임야도상 맹지이나 약 2~3미터 임도(타인토지 경유)가 개설되어 있어 출입 하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 수목(감나무-20~25년생) 약 200주가 식재되어 있음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 '임야' 현황은 대부분 '과수원'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

제시외 수목 매각대상에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2026타경10176 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 산42-1

용도: 임야

감정가: 318,600,000원

토지면적: 14,130.00㎡ (약 4,275.20평)

토지지분: 14,130㎡ (약 4,275.20평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대구달성산림조합 (을13 근저당권 및 갑8 임의경매개시결정)

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리에 위치하며, 주변은 임야, 과수원, 전(밭) 등으로 이루어진 자연환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

경운기 등 농기계의 접근은 가능하나, 일반 차량의 주된 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

본 토지는 북하향의 급경사지로 이루어진 부정형 토지이며, 현재 과수원 및 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

1.2. 4.인접 도로상태

임야도상으로는 맹지이나, 실제로는 약 2~3미터 폭의 임도(타인 토지 경유)가 개설되어 있어 출입하고 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

* 농림지역

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (지역별 200m, 300m, 400m, 500m 제한 조례 참조)

* 배출시설설치제한지역 (폐수)

* 보전산지, 임업용산지, 준보전산지

* 공장설립승인지역 (1호, 2호)

1.2. 6.제시외 물건

본 토지 지상에는 제시외 수목(감나무, 20~25년생) 약 200주가 식재되어 있으며, 이는 매각 대상에 포함됩니다.

1.2. 7.공부와의 차이

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 대부분 '과수원'으로 이용되고 있습니다.

1.2. 8.기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부등본 요약

* 소유권 변동: 김준기(2011-12-27), 농업회사법인그린시티팜주식회사(2020-08-06), 이영민(2020-12-30, 매매) 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (을13) 대구달성산림조합 (2020-12-30, 채권최고액 252,000,000원). 해당 권리는 말소될 예정입니다.

* 기타 권리: 지상권 설정 (을14) 대구달성산림조합 (말소), 압류 (갑7) 창원시 (말소), 임의경매개시결정 (갑8) 대구달성산림조합 (2026-02-13), 가압류 (갑9) 서울보증보험주식회사 (말소).

* 등기부채권 총액: 269,000,000원 (근저당권 + 가압류)

2.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보: 별도로 명시된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

2.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 일반적으로 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 을13 근저당권이 말소기준권리이며, 갑8 임의경매개시결정은 후순위이므로, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 별도 명시 없는 현황 조사 및 물건명세서 상 인수되는 권리 여부 확인 필요)

3. 입지조건

3.1. 지역적 특성

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리에 위치한 임야입니다. 주변은 산림지대와 농경지(과수원, 밭)가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 접근성

* 도로: 임야도상 맹지이나, 약 2~3미터 폭의 임도가 개설되어 있어 타인 토지를 경유하여 출입이 가능합니다. 이는 접근성에 다소 제약을 줄 수 있는 부분입니다.

* 대중교통: 인근 대중교통 시설에 대한 정보는 부족하며, 주로 농기계 접근이 용이한 수준으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농림지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어, 일반적인 상업시설이나 주거단지 개발보다는 농업적 이용 또는 산림 관련 개발 가능성이 높습니다. 주변에 큰 규모의 상업 시설이나 공공 시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

지역 내 기본적인 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 농촌 지역의 특성상 인근 마을이나 읍면 소재지로 이동하여 기본적인 생활 편의를 해결해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용의 제약

* 경사도: 북하향의 급경사지에 위치하여 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 도로 접근성: 임야도상 맹지이며 타인 토지 통행에 의존해야 하는 점은 재산권 행사나 개발 시 중요한 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 농림지역, 보전관리지역, 산지 관련 법규(보전산지, 임업용산지 등), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다수의 토지이용 규제가 존재하여 건축 또는 개발 행위에 상당한 제약이 예상됩니다.

* 현황과 공부의 차이: 지목은 임야이나 실제로는 과수원으로 이용되고 있어, 향후 지목 변경 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 환경 관련 사항

검색 결과, 창원시 의창구는 북면 물재생센터 및 골프연습장, 대산물재생센터 등이 있으나, 본 물건지(상천리 산42-1)와 직접적인 인근에 혐오시설이나 대규모 환경오염 시설이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 창원천 등 지역 하천으로의 오염수 유출 관련 이슈가 보도된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. 또한, 의료폐기물 소각장 건립 관련 주민 반대 민원이 창원시 내 다른 지역에서 발생한 사례가 있으나, 본 물건지 인근에서의 구체적인 혐오시설 입지 정보는 검색되지 않았습니다.

6.3. 수목 관련 사항

매각에 포함되는 20~25년생 감나무 약 200주에 대한 관리 및 처리에 대한 고려가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 농업적 잠재력

현재 과수원으로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 안정적인 농업 경영이나 임산물 생산을 위한 투자처로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

7.2. 자연환경

자연 녹지 지역에 위치하여 전원생활이나 귀농·귀촌을 희망하는 실수요자에게는 매력적인 부분이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 북면의 임야로, 자연 녹지 지역에 위치하여 농업적 이용 또는 전원생활지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 3억 1860만원이며, 토지 면적은 약 4,275평입니다.

그러나, 본건의 가장 큰 리스크는 도로 접근성입니다. 임야도상 맹지이며 타인 토지를 경유해야 하는 점은 향후 개발 또는 활용에 있어 상당한 제약이 될 수 있습니다. 또한, 급경사지라는 지형적 특성과 농림지역, 보전관리지역, 산지 관련 규제 등 토지 이용에 대한 여러 제한 사항도 고려해야 합니다. 매각에 포함되는 수목 200주 또한 관리나 처분에 대한 부분을 염두에 두어야 합니다.

권리 분석 상 인수할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리인 근저당권 외 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계 자체는 비교적 명확합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 실수요자 또는 장기적인 관점에서 농업적 가치나 자연환경을 보고 접근할 경우 고려해볼 수 있으나, 개발이나 투자 수익을 기대하기에는 도로 접근성 및 토지 이용 규제 등 사업적 리스크가 크다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 318,600,000원을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크(맹지, 급경사, 토지이용규제 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 현장 답사를 통한 정확한 현황 파악 및 주변 시세 조사를 바탕으로 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 반드시 현장 방문 및 관계 법규 검토 후 신중하게 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.