나이스옥션 법원경매 창원 2026타경39 [1] 경상남도 창원시 진해구 창선동 9-1 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구에 소재하는 '중원로타리' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제4층 제401호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 외, 창 호 : 새시창임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비, 소화전설비, 출입통제 자동문 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2026-01-15)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 공부상 4층 및 5층으로 복층 구조로 되어 있으며, 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰시 내부 이용상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

공부상 4층 및 5층으로 복층 구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 창원지방법원 2026타경39 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 종합적인 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 창원지방법원 2026타경39 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 창선동 9-1, 4층 401호 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 편백로20번길 4)

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 55.86㎡ (약 16.90평)

* 토지지분: 55.8566㎡ (약 16.90평)

* 건물면적: 67.49㎡ (약 20.42평)

* 건물지분: 67.49㎡ (약 20.42평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진해신용협동조합 (말소기준권리: 근저당권, 진해복음신용협동조합, 2016.11.03.)

* 건축년도: 2016년 (추정)

* 특이사항: 공부상 4층 및 5층으로 복층 구조임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 창선동에 위치하며, '중원로타리' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본 물건으로 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 편의성 및 도로 상황 모두 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

토지는 세장형의 평지로 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 서측으로는 소로1류(폭 10~12m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 주변 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 내에 속해 있습니다. 또한, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 해군기지 관련 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법규상의 제한이 적용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황

2016년 11월 3일 이정훈 소유자의 소유권 보존 등기 이후, 진해복음신용협동조합의 근저당권(237,250,000원)이 말소기준권리로 설정되었습니다. 이후 테크메이트코리아대부주식회사(7,500,000원) 및 유미캐피탈대부주식회사(7,500,000원)의 근저당권 및 채권질권이 설정되었으며, 이들 권리들은 모두 말소 예정입니다. 본 경매는 진해신용협동조합의 임의경매 신청(2026.02.10, 172,664,068원)으로 진행되고 있습니다. 등기부채권 총액은 244,750,000원입니다.

* 임차인 현황

제공된 정보상 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 확인됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 내부 확인 시 임차인과의 관계 등 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 건물 현황

본 물건이 속한 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지상 5층 건물 중 4층과 5층에 위치한 복층 구조의 공동주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 이용상태 및 설비

내부는 현재 공동주택으로 이용 중이며, 위생 설비, 급배수 및 배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 주차장 설비, 소화전 설비, 출입통제 자동문 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 상권

본 물건이 위치한 창선동 지역은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 공존하고 있습니다. '중원로타리'와 인접하여 상권 접근성이 양호하며, 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설

인근에 학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 창선동은 주거지역으로서 기본적인 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

* 의료시설

창원시 진해구의 의료시설 이용이 가능하며, 필요시 병원 및 의원 등 의료기관 접근이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계자 부재로 인해 물건 내부 확인이 어려웠다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부, 불법 건축물 여부 등을 경매 진행 및 응찰 전에 반드시 재확인해야 합니다.

* 복층 구조의 특수성

공부상 4층 및 5층 복층 구조라는 점은 일반적인 단층 주택과 달리 내부 이용상태 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 계단 등의 공간 활용 및 소음, 단열 등 복층 구조의 특성에 따른 단점도 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한

다수의 토지이용계획 및 제한상태(방화지구, 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등)가 존재하므로, 향후 건축, 증개축, 용도변경 등과 관련하여 제약이 따를 수 있습니다.

* 외부 시설 검색 결과

창원시 진해구 편백로20번길 4 주소 주변을 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 군사시설 보호구역 지정 등으로 인해 사격 소음 등 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구의 핵심 지역에 위치한 다세대주택 복층 물건입니다. 감정가는 246,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 매매가(2025년 6월, 44.58㎡ 기준 105,000,000원)를 고려할 때 시세와의 괴리가 존재합니다. 이는 본 물건이 복층 구조로 전용면적이 더 넓고(67.49㎡) 가치가 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다. 그러나 내부 확인이 어렵다는 점, 다양한 토지이용 제한사항이 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 승계받게 됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 복층 구조의 희소성 및 높은 활용 가능성

* 창원시 진해구 중심부 위치로 인한 양호한 입지 조건

* 소멸되는 권리 분석으로 인한 안전한 인수 가능성

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2025.06.13, 44.58㎡, 105,000,000원)를 기준으로, 본건의 건물 면적(67.49㎡)과 복층 구조의 가치를 감안하여 환산 시 약 158,930,000원 수준의 가치가 추정됩니다. 여기에 복층 구조에 대한 프리미엄을 15% 가산하고, 내부 확인 곤란으로 인한 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 판단됩니다.

리스크 요인과 향후 시장 상황을 면밀히 검토하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 본 보고서에서는 185,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.