나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600264 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물(2017년 10월 23일 사용승인) 6층 601호로서 외벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지이며, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600264 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 6층601호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 7.21㎡ (약 23.83평)

토지지분: 7.2098㎡ (약 23.83평)

건물면적: 22.52㎡ (약 74.45평)

건물지분: 22.52㎡ (약 74.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 국세청 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업업무용 빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대로서, 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 8층 건물로, 2017년 10월 23일 사용 승인되었습니다. 외벽은 인조석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

토지는 대체로 장방형의 토지이며, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중입니다.

서측 이면도로에서 지하 주차장으로의 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류, 중로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되었으며, 등기부등본 요약에 따르면 소유권 변동 및 근저당, 전세권, 압류, 가압류 등이 설정되었다가 대부분 말소된 것으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2025년 1월 9일 접수된 이정석의 전세권설정(을1)이며, 이 권리가 말소됨에 따라 해당 권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

특히, 채권자인 이정석의 임의경매 신청(갑8)은 말소기준권리보다 후순위이며, 이 또한 매각으로 소멸됩니다.

임차인 이정석의 경우, 보증금 80,000,000원, 차임 0원이며 배당신고일자는 2026년 2월 10일입니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. (말소기준권리인 전세권이 말소되었으므로, 보증금 인수 사항은 없습니다.)

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 세종시 나성동은 행정중심복합도시의 핵심 상업 및 업무 지구로, 국세청 등 주요 관공서와 다수의 상업용 빌딩, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

상업시설, 근린생활시설, 관공서 등이 조화롭게 배치되어 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

건축물대장상 '에스알파크시티'는 공동주택(도시형생활주택), 판매시설, 근린생활시설 등이 복합된 건물로, 상업시설 및 주거 시설로서의 가치가 높습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 쾌적하고 안정적인 상업 및 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재경보 및 소화전 설비 등 기본적인 편의 및 안전 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋아 세종시 내 타 지역 및 인근 도시로의 이동이 용이합니다.

상업지구에 위치하여 다양한 편의시설(마트, 식당, 카페 등) 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으나, 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

세종시의 도시 계획 및 개발 방향에 따른 미래 가치 변동 가능성이 있습니다.

부동산 시장 침체 시 단기 시세 차익 실현에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 나성동의 중심 상업 지구에 위치한 오피스텔로, 국세청 등 주요 관공서와 인접하여 직주근접성이 우수합니다.

비교적 신축 건물(2017년 준공)이며, 전용면적 22.52㎡(약 74.45평)로 1인 가구나 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

투자 목적 또는 실거주 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

세종시의 핵심 상업 지구라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있어 향후 지가 상승 및 임대 수익률 상승을 기대할 수 있습니다.

신축급 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 즉시 임대 또는 사용이 가능합니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

주변 관공서 및 상업 시설 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 에스알파크시티 오피스텔 매매가는 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임대 시, 보증금 500만원 ~ 1,000만원, 월세 50만원 ~ 70만원 수준으로 예상됩니다.

현재 물건의 권리관계가 깨끗하고, 입지 조건을 고려할 때, 감정가를 상회하는 경쟁이 있을 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 경매 시장의 낙찰가율을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.