나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1412 [1] 대전광역시 유성구 구암동 680-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 구암동 및 덕명동에 소재하는 "덕명네거리" 동남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다가구주택 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 소로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-07-20)(정원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)<도시개발법>에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 외부수도시설, 화단 및 조경수 등은 토지가액에 포함하여 평가하였으며 누다락 등은 건물가액에 포함하여 평가하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물로서, 외벽: 치장벽돌마감 등임. 창호: 샷시창호임

이용상태

다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지감정평가요항표 '(6)제시목록 외의 물건' 참고.

공부와의 차이

1층은 일반건축물대장상 근린생활시설이나 다른층 다른호수와 유사한 형태의 외부표시 101호로 되어있는바, 경매참여시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-화단, 조경수 등과 누다락 등은 토지 및 건물 가액에 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

사건번호: 대전지방법원 2025타경1412 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 구암동 680-3

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물

용도: 다가구주택

토지면적: 277.40㎡ (약 83.9평)

건물면적: 476.41㎡ (약 144.1평)

감정가: 1,709,669,350원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케이씨엠2508유동화전문

1.1. 입지조건

2

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 구암동 및 덕명동에 소재하는 "덕명네거리" 동남측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕명지구), 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(정원유치원), 도시개발구역(덕명지구)에 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2

등기부 요약:

* 토지 등기부: 소유권 이전 및 상속에 따른 이전이 확인되며, 대전서부새마을금고 근저당권(8.4억), 양승수 근저당권(1.2억), 조춘화 가압류(4억) 등이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다. 말소기준권리는 2020년 12월 1일자 대전서부새마을금고 근저당권으로 추정됩니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존 후 대전서부새마을금고 근저당권(8.4억), 양승수 근저당권(1.2억), 주택임차권(강원준, 윤여빈, 전주영, 주유진), 조춘화 가압류(4억) 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다. 말소기준권리는 2020년 12월 1일자 대전서부새마을금고 근저당권입니다.

2

임차인 현황:

* (101) 이 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2025.04.16, 확정 2021.01.27, 배당 2026.02.25, 대항력 없음.

* (201) 강 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.12.02, 확정 2020.12.02, 배당 2026.04.08, 대항력 없음.

* (201) 강 : 보증금 110,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원), 차임 0원, 전입 2020.12.02, 확정 2022.12.22, 배당 2026.04.08, 대항력 없음.

* (201) 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026.02.12, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (금액 미상이나 주의 필요)

* (202) 주 : 보증금 60,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023.09.12, 확정 2023.08.21, 배당 2026.03.10, 대항력 없음.

* (202) 주 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.03.28, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (금액 미상이나 주의 필요)

* (203) 문 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023.09.08, 확정 2023.09.08, 배당 2026.02.20, 대항력 없음.

* (301) 이 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.12.02, 확정 2020.12.01, 배당 2026.05.11, 대항력 없음.

* (302) 전 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.10.11, 확정 2022.09.29, 배당 2026.04.13, 대항력 없음.

* (302) 홍 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.09.01, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (금액 미상이나 주의 필요)

* (401) 윤 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.12.07, 확정 2020.12.07, 배당 2025.01.24, 대항력 없음.

* (401) 윤 : 보증금 210,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원), 차임 0원, 전입 2020.12.07, 확정 2024.12.06, 배당 2025.01.24, 대항력 없음.

* (402) 이 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.12.02, 확정 2020.11.23, 배당 2026.02.27, 대항력 없음.

* (402) 최 : 보증금 107,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2025.01.10, 확정 2024.12.30, 배당 2026.04.05, 대항력 없음.

2

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.)

권리 분석 요약: 모든 권리관계는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 없으며, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 본건을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2

주변 환경: 본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, "덕명네거리" 인근으로 상업 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 시세: (제공된 정보에 포함되지 않아 분석 불가. 별도 시세 조사 필요.)

1.4. 생활정보

2

편의시설: (제공된 정보에 포함되지 않아 분석 불가. 지도 서비스 활용 시 주변 편의시설 확인 필요.)

교육시설: 본건은 상대보호구역(정원유치원)으로 지정되어 있습니다. 주변 초, 중, 고등학교 등 교육 시설에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

교통시설: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 도시개발구역(덕명지구)에 속하여 향후 지역 개발에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

건축물대장 차이: 1층이 공부상 근린생활시설이나, 실제로는 다가구주택의 일부로 사용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 실제 이용 상태 확인이 필요합니다.

제시 외 물건: 화단, 조경수, 누다락 등은 토지 및 건물 가액에 포함되어 평가되었으며, 이에 대한 현장 확인 및 평가 반영 여부를 검토해야 합니다.

임대관계 미상: 보증금 및 차임이 미상인 임차인(강 , 주 , 홍 )이 존재하므로, 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

유동화물건: 본건은 유동화 물건으로 경매 절차가 진행되고 있어, 일반 경매 물건과는 다른 절차적 특징이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

본건은 대전광역시 유성구에 위치한 다가구주택으로, "덕명네거리" 인근에 자리하여 교통 및 생활 여건이 보통 수준입니다. 도시개발구역 내에 위치하여 향후 발전 가능성을 기대할 수 있으나, 일부 제한사항과 공부상 차이, 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다가구주택으로서 안정적인 월세 수입 확보가 가능합니다.

* 도시개발구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

인수 보증금: 0원

감정가: 1,709,669,350원

(참고: 정확한 예상 입찰가 산정은 임대수익률, 명도 비용, 수리 비용, 지역 시세, 유사 물건 낙찰가 등 종합적인 분석이 필요합니다. 본 건의 경우, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 투자 목적에 따른 적정 입찰가 산정을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.