나이스옥션 법원경매 대전 2026타경91 [1] 대전광역시 서구 도마동 565-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후감정 · 평가일 2026.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '대전삼육초등학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약6미터 내외, 남측으로 노폭 약2미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구기타(2024-12-06)<도시재정비촉진을위한특별법> 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 - 외 벽 : 적벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등. - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. - 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' , '의견서' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 용도 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경91 (1) 사건으로, 대전광역시 서구 도마동 565-22번지에 소재한 단독주택입니다. 감정평가액은 318,837,320원이며, 토지 면적은 166.00㎡ (약 50.2평)이고 건물 면적은 113.23㎡ (약 34.2평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 진OOOOOO입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 서구 도마동 565-22

* 용도: 단독주택

* 감정가: 318,837,320원

* 토지 면적: 166.00㎡ (약 50.2평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 113.23㎡ (약 34.2평)

* 건물 제시외 면적: 52.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 건은 대전광역시 서구 도마동에 위치하며, '대전삼육초등학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 도로 상황으로는 동측에 노폭 약 6미터, 남측에 노폭 약 2미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 지역지구로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구, 중점경관관리구역(도솔산 중점경관관리구역)에 해당합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2003년 12월 11일 접수된 진잠새마을금고의 근저당권(을1, 156,000,000원)입니다. 모든 등기부상의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매에 의해 소멸되므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권액은 337,000,000원입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 민영기

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003년 12월 8일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

민영기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 2003년부터 거주해 온 대항력 있는 임차인이므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대 및 빌라 거래 사례입니다.

* 창성빌라(도마동 559-12): 2026년 7월 8일, 전용면적 57.86㎡ (약 17.5평) 거래가 130,000,000원으로, 평당 약 743만원 수준입니다.

* 솔밭빌라(도마동 317-74): 2026년 7월 1~2일, 전용면적 47.21㎡ (약 14.3평) 거래가 151,200,000원으로, 평당 약 1057만원 수준입니다.

본건은 단독주택으로, 이러한 다세대/빌라 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 318,837,320원이며, 토지 면적 50.2평 기준 평당 약 635만원 수준으로 책정되었습니다. 이는 주변 다세대/빌라의 총 거래가 대비 평당 가격과 유사한 수준으로, 토지 가치에 대한 평가가 합리적으로 이루어졌을 가능성을 시사합니다. 다만, 단독주택으로서의 가치 및 재개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본 건은 대전삼육초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 및 교육시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 민영기 임차인은 전입일자 2003년 12월 8일자로 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '위반건축물'로 명시되어 있습니다. 건축물대장상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 실제 위반 사항이 존재한다면 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 향후 재건축/증축 시 문제 발생 등 심각한 문제가 될 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인이 반드시 필요합니다.

* 건물 노후도: 건축 연도 1984년으로 건물 노후도가 상당할 것으로 예상됩니다. 내부 수리 및 보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발에 따른 가치 상승이 기대될 수 있으나, 개발 계획의 불확실성, 사업 지연 가능성 등 위험 요인도 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도마동의 재정비촉진지구 내에 위치한 단독주택입니다. 대전삼육초등학교와 인접해 있고 주변 생활 편의시설도 갖추고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리상 인수할 임차 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 위반건축물 여부는 명확히 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 1984년에 건축된 건물로 노후도가 상당하여 수리 비용 발생 가능성이 높습니다. 재정비촉진지구라는 특성으로 인해 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 관점에서는 위반건축물 해소 및 임차인 명도 관련 불확실성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구: 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 및 근린생활시설 인접.

* 경매 감정가 대비 시세 반영 가능성: 주변 다세대/빌라 시세를 고려했을 때, 감정가 수준이 합리적일 수 있습니다. 위반건축물 등의 리스크를 해소한다면 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 318,837,320원이며, 인수할 임차 보증금은 0원입니다. 주변 다세대/빌라 시세는 평당 약 743만원에서 1057만원 수준입니다. 본 건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵지만, 토지 면적(50.2평) 감안 시 평당 약 635만원 수준으로 토지 가치가 평가된 것으로 보입니다.

하지만 위반건축물, 대항력 있는 임차인, 건물 노후도 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 위반건축물에 대한 정확한 조사 및 해소 방안 마련, 임차인과의 명도 협의 과정에서 발생하는 비용과 시간을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.