나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50184 [1] 충청북도 청주시 상당구 용담동 190-1 모드니아파트 101동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 "용담초등학교" 북측 인근에 위치하는 모드니아파트 제101동 제6층 제601호로서 주위로는 진양아파트 및 우성아파트 등의 중소규모의 아파트단지와 단독주택 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건 동측 인근 교동로를 통해 주요 간선도로인 용담로 및 산성로를 통해 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 지상14층 중 제6층 제601호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 바닥 : 강화마루 및 타일 등 천장 : 천장지 창호 : 하이새시단창호

이용상태

일련번호(1) 제6층 제601호 : 아파트(방2, 거실, 주방, 화장실1 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로, 서측으로 노폭 약 7m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발94m이하{단, 주거지역내 해발 86M이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용담초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023,201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처 : 청주시청 건축디자인과 043-201-2553), 지적재조사사업지구(용담대성지구, 상당구 민원지적과 지적재조사팀(043-201-5142~4)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 현장조사시 자세한 임대관계는 조사치 못하였으니 경매진행시 재확인하시기 바람. 나. 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50184 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용담동 190-1 모드니아파트 101동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 55,000,000원

토지면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

건물면적: 41.53㎡ (약 12.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는 임차인

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 "용담초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위로는 진양아파트, 우성아파트 등 중소규모 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 상황으로는 동측 인근 교동로를 통해 주요 간선도로인 용담로 및 산성로로의 접근이 용이하며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재합니다.

토지는 인접지와 도로에 접해 있으며, 대체로 평탄한 부정형으로 아파트 부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 7m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 고도지구, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(용담초등학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 지적재조사사업지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 28일 접수된 동청주세무서장의 압류(갑15)입니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황 *

임차인: 이은비

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-28

확정일자: 2021-10-07

대항력: 있음

비고:

임차인 현황에 따르면 임차인 이은비는 전입일자 2021-10-28, 확정일자 2021-10-07로 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이는 일반적인 임대차 계약과 매우 다른 특이사항입니다. 명도 진행 시, 해당 임차인의 권리 주장 범위와 퇴거 협상 과정에 대한 철저한 법률 검토 및 사전 조사가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 금전적 부담은 없을 수 있으나, 대항력으로 인한 점유 문제는 별도로 해결해야 할 과제입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 밀집 지역 내에 위치하며, 주거 단지 내에서 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 무리가 없는 상권입니다.

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 용담초등학교가 북측 인근에 위치하며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 도보 거리에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이은비는 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 이례적이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 법적 검토 및 협상이 필요합니다.

* 토지이용계획: 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획시설이 존재하여 향후 재건축 등 건물 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용담동에 위치한 아파트로, 교육 시설 및 교통 접근성이 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 55,000,000원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 특이한 보증금/차임 내역이 가장 큰 고려사항입니다. 명도 리스크를 성공적으로 관리한다면, 비교적 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 5,500만원의 감정가는 최근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 요인입니다.

* 입지 조건: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 문제 없음 (명도 제외): 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로, 임차인 명도 문제만 해결된다면 권리 관계는 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적(약 15.4평)의 6층 물건이 2026년 3월 4,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 이보다 약간 작은 면적(약 12.56평)입니다. 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인한 명도 리스크와 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 5,500만원을 기준으로 하되, 위험 요소를 감안하여 4,200만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.