나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50163 [1] 충청북도 청주시 상당구 남문로2가 82-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 북문로1가 소재 '청주시의회' 남측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(성안지구), 기타용지(특화관리(역사문화 )권역(C1), 건폐율80%이하, 용적률1000%이하), 지구단위계획구역(원도심), 소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2구역(연락처: 청주시청 문화예술과 043-201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 1999.01.18자로 사용승인된 조적조(세멘벽돌) 스라브지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 - 내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

근린생활시설(점포) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 영동 소재 '주성초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브즙 지상5층 건물 내 제1층 제103호로서, - 외 벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 마감입니다. - 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 노폭 약 12미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 기타용지(거점유도권역(A1, 90m이하)), 지구단위 계획구역(원도심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주성초등학교,청주교육지원청체육 건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주공업 고등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(주성초등학교,청주교육지원청체육 건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2553)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 단 이동가능한 컨테이너 매각제외. 목록 1은 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

해당 물건은 청주지방법원에서 진행하는 2026타경50163(1) 사건 번호의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 청주시 상당구 남문로2가 82-3이며, 용도는 근린시설입니다.

채권자는 남OO이며, 공동담보 및 지분매각 건입니다.

감정가는 231,415,840원입니다.

도로명 주소는 충청북도 청주시 상당구 상당로59번길 41 (남문로2가)입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 135.50㎡ (약 41.00평)이며, 토지 지분 면적 역시 135.5㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 44.33㎡ (약 13.41평)이며, 건물 지분 면적은 44.33㎡입니다. 건물 제시외 면적은 11.25㎡ (약 3.40평)입니다.

건축물대장 총괄표제부상 대지 면적은 135.5㎡이고, 건축 면적은 90.326㎡로 기재되어 있습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 유형

매각 대상은 토지 지분 및 건물 전체 매각입니다. 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 제시외 건물은 포함되나 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 목록 1(토지)은 지분 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 남문로2가에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 등이 형성되어 있어 일반적인 상업지역의 주위 환경을 갖추고 있습니다.

가까운 주요 시설로는 청주시의회가 약 0.17km 이내 거리에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 7월 6일 접수된 서남신용협동조합의 근저당(117,000,000원)입니다.

이후 박정수의 가압류(37,907,837원, 2024-11-13), 남정열의 가압류(116,033,420원, 2025-07-11), 남정열의 강제경매(111,600,000원, 2026-02-12)가 등기되어 있습니다.

건물 등기부 역시 유사한 권리 관계를 나타내고 있으며, 말소기준권리는 서남신용협동조합의 근저당입니다.

총 등기부채권액은 270,941,257원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 서남신용협동조합의 근저당보다 선순위인 권리(예: 지상권)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구 지정 및 토지 이용 계획

본 물건지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(성안지구), 지구단위계획구역(원도심)으로 지정되어 있습니다.

건폐율 80% 이하, 용적률 1000% 이하의 규제를 받으며, 소로 2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(2구역)에 해당합니다.

4.2. 주변 상권 특징

주위는 근린생활시설 등이 형성되어 있어 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

청주시의회와 인접해 있어 공공기관 관련 유동인구가 있을 수 있습니다.

상당구 중심 지역에 위치하여 기본적인 상권의 기능은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

물건지 주변으로는 청주시의회 등 공공기관이 위치하고 있습니다.

검색 결과, 인근 상당로59번길에 청년센터 '청년뜨락5959'가 있으며, 이는 청년들을 위한 복합 문화 공간으로 활용되고 있습니다.

또한, 상당 청소년 문화의집 등 청소년 관련 시설도 소재하고 있습니다.

역사문화자원으로 청주 용두사지 철당간도 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 혐오 시설

제공된 정보와 검색 결과 상, 본 물건지 인근에 혐오 시설이 직접적으로 명시되어 있지는 않습니다.

다만, 청주시의 경우 과거 재활용 선별 센터 설치 관련 지역 주민들의 반발 사례나, 옛 청원군 지역에 혐오 시설이 집중되어 있다는 주민들의 우려 등이 있었으나, 본 물건 소재지 주변에 혐오 시설이 직접적으로 운영 중이거나 계획 중이라는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 위험

본 건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 낙찰 후 다른 공유자와 토지를 공동으로 소유하게 되므로, 향후 토지 활용, 재건축, 매각 등에서 의사결정의 어려움이 발생할 수 있습니다.

또한, 건물은 전체 매각되나 토지 지분만 매각되므로, 건물 소유주와 토지 공유자 간의 관계 설정이 중요합니다.

6.2. 미소멸 권리 (지상권)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있습니다. 만약 실제로 지상권이 존재하고 낙찰자가 이를 인수해야 하는 경우, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인이 됩니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 유의사항 (제시외 건물 제외)

주의사항에 따라 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 이는 현장에서 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

건축물대장 상 총괄표제부의 건축 면적(90.326㎡)과 본건 건물 면적(44.33㎡) 간의 차이가 존재하므로, 실제 현장 조사 시 건물의 정확한 구성 및 면적을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 청주시 상당구 남문로2가에 위치한 근린시설로, 상업지역에 속해 있습니다. 토지는 지분 매각이며 건물은 전체 매각되는 복합적인 경매 물건입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되나, 지상권 등 인수될 수 있는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

7.2. 종합 평가

본 물건은 상업지역에 위치하고 있어 잠재적 가치가 있으나, 토지 지분 매각이라는 점에서 소유권 관계가 복잡해질 수 있습니다. 또한, 미소멸 권리인 지상권 존재 가능성은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 정확한 현장 조사와 권리 관계 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 상업지역 내 위치: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업용 부동산으로서의 가치 보유.

* 접근성: 차량 접근이 용이하고 간선도로에 인접하여 기본적인 교통 여건 양호.

* 관공서 인접: 청주시의회 등 공공기관 인근에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능.

8.2. 기회 요인

* 원도심 지역: 지구단위계획구역(원도심)으로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 개발 가능성 존재.

* 잠재적 가치 상승: 주변 상권 발달 및 지역 개발 사업 진행 시 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 고려사항

예상 입찰가 산정은 본 물건의 정확한 현황 조사(현장 방문, 인근 부동산 시세 조사, 유사 물건 경매 낙찰가 분석 등)와 함께, 지분 매각으로 인한 불확실성, 미소멸 권리(지상권)의 인수 여부 및 그 가치, 그리고 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.