나이스옥션 법원경매 청주 2026타경46 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 1612 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 <용암1동주민센터> 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가) - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제9층 제906호로서, (사용승인일 : 2008-06-30) 외 벽 : 드라이비트 및 돌붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1-가) : 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 상업용지(상업용지, 건폐율 70%이하, 용적률 900%이하), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경46 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 1612, 9층 906호

용도: 오피스텔

감정가: 62,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 9.43㎡ (약 2.85평)

토지지분: 9.425㎡ (약 2.85평)

건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

건물지분: 38.64㎡ (약 11.69평)

사용승인일: 2008년 6월 30일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 10층 중 제9층 제906호

외벽: 드라이비트 및 돌붙임 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

창호: 샷시 창호 마감

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 용암1동주민센터 동측 인근에 위치합니다. 부근은 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시 됩니다. 본건 남서측으로는 왕복 4차선의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

근린상업지역, 도시지역, 상업용지(건폐율 70% 이하, 용적률 900% 이하), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 4월 19일 접수된 청주서원신용협동조합의 근저당권(을27, 24,000,000원)입니다.

매각으로 인한 소멸: 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등기 등 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)청해산업개발:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-09-14

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 금액이 미상인 것으로 간주하여 주의가 필요합니다.

* 민경희:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-12-06

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 금액이 미상인 것으로 간주하여 주의가 필요합니다.

* 김동윤:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 정내헌:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

3.3. 권리분석 종합

등기부채권 총액은 1,223,175,525원입니다. 대항력 있는 임차인 2명((주)청해산업개발, 민경희)이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 자체의 존재는 잠재적 위험 요소이므로 법률적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

주변에 근린생활시설과 용암1동주민센터 등 공공기관이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 근린상업지역 및 상업용지로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

인근에 주민센터 등 공공시설이 있으며, 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 버스정류장 및 차량 접근성이 양호하여 생활 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)청해산업개발과 민경희는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이들의 권리관계에 대한 명확한 법률적 확인 및 검토가 필수적입니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되며, 관련 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(62,000,000원) 대비 최근 실거래가(40,000,000원 ~ 46,500,000원)가 낮게 형성되어 있습니다. 이는 권리 문제 또는 시장 상황을 반영한 것으로 추정됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 접근성이 양호하며 건물 상태도 비교적 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금/차임이 0원으로 기재된 특이 사항은 주요 리스크 요인입니다. 인수 보증금이 0원이라고 신고되었으나, 법률적 분석 없이는 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 낮은 실거래가는 신중한 입찰가 산정을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 상업지역 내 위치: 풍부한 상업 활동 잠재력과 더불어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 안정적인 건물: 2008년 준공된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 물리적 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인 등의 특수성으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 62,000,000원

* 최근 실거래가: 40,000,000원 (2026년 5월, 38.64㎡) ~ 46,500,000원 (2026년 6월, 36.4㎡)

* 종합 분석: 최근 실거래가 평균은 약 43,830,000원 수준입니다. 감정가는 최근 시세보다 높게 형성되어 있으며, 대항력 있는 임차인 등 리스크 요인을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 신고되었으나, 임차인 관련 법적 검토 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 48,000,000원 ~ 53,000,000원

* 추천 입찰가: 50,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.