나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30385 [1] 경기도 김포시 풍무동 759 유현마을 204동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무중학교' 동측으로 인접하여 위치하고 주위는 아파트단지, 공원, 전, 답 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장, 인근에 지하철역(아라역(인천지하철1호선), 풍무역(김포골드라인))이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상20층 건물 내 제3층 제303호(사용승인: 2003.12.9.)로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 광로와 접하고 북측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 다지구(환경보전과 확인), 제3종구역(환경보전과 확인), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(유현초등학교), 상대보호구역(풍무5초등학교), 상대보호구역(풍무중학교), 절대보호구역(유현초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리분구), 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부천지원 2026타경30385 (1)

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사(양도)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산현황

소재지: 경기도 김포시 풍무동 759 유현마을 204동 3층303호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상20층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2003년 12월 9일

1.3. 면적및감정가

토지면적: 78.48㎡ (약 23.74평)

건물면적: 134.52㎡ (약 40.68평)

감정가: 456,000,000원

1.4. 매각정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무중학교' 동측으로 인접하여 위치하며, 주위는 아파트단지, 공원, 전, 답 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 인천지하철 1호선 아라역과 김포골드라인 풍무역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변시설

단지 주변으로 풍무중학교, 풍무5초등학교, 유현초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 아파트단지, 공원 등 주거 편의시설이 인접해 있습니다.

2.4. 혐오시설유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 보고서에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권 변동 이력이 있으며, 우리은행 및 주식회사비더리치대부의 근저당권, 주식회사비더리치대부의 전세권설정, 유더블유제십육차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2015.07.15. 접수)

총 채권액: 388,360,000원

3.2. 임차인현황

임차인: 주식회사비더리치대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 항목은 없으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 본건 아파트의 경우 해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 김포시 풍무동은 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 신규 아파트 단지 조성 및 교통망 확충으로 주거 가치가 상승하고 있습니다.

4.2. 생활편의시설

인근에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 상업시설 이용이 용이하며, 풍무역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

4.3. 교육시설

단지 인근에 풍무중학교, 풍무5초등학교, 유현초등학교가 위치하고 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트단지정보

아파트명: 풍무유현마을현대프라임빌

총 동수: 17동

총 세대수: 1351세대

사용승인일: 2003년 12월 9일

주차대수: 총 819대 (지상 12대, 지하 37대 - 이는 개별 동별 정보가 아닌 단지 전체 지하주차장 내 기계식 주차대수 37대와 지상 주차대수 12대를 합산한 것 같으며, 총 주차대수 819대는 단지 전체를 의미하는 것으로 보입니다.)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 건물내부정보

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상20층 건물 내 제3층 제303호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 등 마감입니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기 및 소화전 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 낙찰 후 권리 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 명도관련리스크

임차인인 주식회사비더리치대부는 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 점유자와의 원만한 협의를 통한 명도를 진행하는 것이 좋습니다.

6.3. 시장및지역리스크

최근 실거래가 대비 감정평가액이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 시장 상황 및 부동산 경기에 따라 낙찰가율이 변동될 수 있습니다.

7. 투자포인트

7.1. 시세대비가치

최근 2026년 6월 거래된 유사 면적 아파트 실거래가는 4억 5백만원에서 4억 2천 5백만원 수준으로, 본건의 감정가 4억 5천 6백만원은 해당 시세보다 높은 편입니다. 그러나 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

7.2. 지역발전가능성

김포시는 지속적인 교통망 확충 및 개발 사업 추진으로 인구가 증가하고 있으며, 이에 따라 부동산 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

8. 종합의견

본건 경매 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 환경과 양호한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 평가되었으나, 권리상 인수 부담이 없고 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 4억 5천 6백만원이나, 최근 실거래가(4억 5백만원 ~ 4억 2천 5백만원) 및 3층이라는 점을 고려하여, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때 4억 1천만원 ~ 4억 2천만원 사이의 입찰가가 합리적일 것으로 예상됩니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 과거 거래 사례 및 현재 시장 상황을 기반으로 추정한 것으로, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁률, 물건의 현황, 시장 변동성 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.