나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30346 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 707-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '옥길새길중고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 평지으로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길새길중,고등학교-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥길유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

제시목록 외의 물건

본건 건물에는 부합물및종물㉠이 소재하나, 본건의 사용,수익,처분에 미치는 영향이 미미하다고 판단되는 바, 이에 구애 없이 감정평가하였음.(별첨‘사진용지’참고)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물으로서(사용승인일 : 2017.06.02), - 외 벽 : 벽돌 타일, 목재 등 붙임 마감. - 내 벽 : 노출콘크리트 등 마감. - 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다가구주택(7가구)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 부합물및종물㉠(샷시조 판넬지붕 베란다)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물의 4층 부분은 건축물현황도(평면도)와 현황 현관문 위치가 상이하여, 경매 입찰시 위반건축물 여부를 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 4층은 건축물현황도(평면도)와 현황 현관문 위치가 상이하나, 철거 비용 등 원상회복 비용이 경미하여 구애 없이 평가함.
3. 4층 부분은 전실확장, 피난시설 폐쇄 및 장애물 설치 등으로 위반건축물 가능성이 높음( 별도의 확인이 필요함).
4.옥상 소재 간이창고 등은 철거가 용이하여 평가에서 제외함(별도의 확인이 필요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30346 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 707-2

용도: 다가구주택

감정가: 2,019,786,300원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 토지 정보

면적: 269.20㎡ (약 81.43평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

면적: 475.53㎡ (약 143.85평)

건물 제시외 면적: 10.80㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치하며, '옥길새길중고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다가구주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 관계

본건 토지는 북동측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(옥길새길중,고등학교, 옥길유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기부상 소유권 보존은 한국토지주택공사, 소유권 이전은 장윤희 명의로 되어 있습니다. 말소기준권리인 부천농업협동조합의 근저당(2016.11.18.)을 포함하여 양보영, 송남자의 근저당, 부천시의 압류, 제주신용보증재단의 가압류, 이희정의 강제경매 개시 결정 등기 모두 말소 예정입니다. 토지 등기부 채권 총액은 838,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 소유권 보존은 장윤희 명의입니다. 토지 등기부와 동일하게 부천농업협동조합의 근저당(2017.06.09.)을 포함하여 양보영, 송남자의 근저당, 부천시의 압류, 제주신용보증재단의 가압류, 이희정의 강제경매 개시 결정 등기 모두 말소 예정입니다. 이희정의 주택임차권 또한 말소됩니다. 건물 등기부 채권 총액은 1,008,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하나, 모든 임차인에 대해 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되며, 새로운 소유주가 임차 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* ZHANGAOHAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-07, 대항력 없음.

* 김경심: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-29, 확정일자 2023-03-28, 배당신고일자 2026-03-20, 대항력 없음.

* 김경심: 보증금 150,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원), 차임 0원, 전입일자 2023-03-29, 확정일자 2025-03-18, 배당신고일자 2026-03-20, 대항력 없음.

* 김태훈: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-11, 확정일자 2021-05-12, 배당신고일자 2026-03-08, 대항력 없음.

* 김해동(JINHAIDONG): 보증금 65,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2023-08-01, 확정일자 2023-08-01, 배당신고일자 2026-03-26, 대항력 없음.

* 박예진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-05, 대항력 없음.

* 박진수: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-20, 확정일자 2023-02-27, 배당신고일자 2026-03-23, 대항력 없음.

* 윤진화: 보증금 330,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-10-12, 확정일자 2020-11-11, 배당신고일자 2026-03-24, 대항력 없음.

* 윤진화: 보증금 350,000,000원 (1차 보증금 증액분 20,000,000원), 차임 0원, 전입일자 2018-10-12, 확정일자 2020-11-11, 배당신고일자 2026-03-24, 대항력 없음.

* 이희정: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-28, 확정일자 2021-01-28, 배당신고일자 2025-09-19, 대항력 없음.

* 임정석: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-30, 확정일자 2024-04-30, 배당신고일자 2026-03-13, 대항력 없음.

3.4. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2016년 11월 18일 접수된 부천농업협동조합의 근저당입니다. 본 경매 절차를 통해 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 건물 및 토지 이용 현황

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 4층 건물로, 2017년 6월 2일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 벽돌 타일, 목재 등으로 마감되었으며, 내벽은 노출콘크리트, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 현재 7가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기가 설치되어 있습니다.

4.2. 토지 이용 상태

토지는 대체로 세장형의 평지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

4.3. 부합물 및 종물, 제시외 건물

옥상에 소재한 간이창고 등은 철거가 용이하여 감정평가에서 제외되었으나, 별도 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물(샷시조 판넬지붕 베란다)이 건물에 부합물 및 종물로 존재하나, 물건 명세서상 철거 비용 등 원상회복 비용이 경미하여 평가에서 구애 없이 일괄 매각 대상에 포함되었습니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 법적/행정적 리스크

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 매수 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.

5.2. 건축상/물리적 리스크

* 위반건축물 가능성: 4층 부분의 전실 확장, 피난시설 폐쇄 및 장애물 설치 등으로 인해 위반건축물에 해당할 가능성이 높으므로, 입찰 전 별도의 확인이 필요합니다.

* 건축물현황도와 현황 상이: 4층의 현관문 위치가 건축물현황도와 상이하나, 철거 비용 등이 경미하여 일괄 매각에 포함되었습니다.

* 제시외 건물: 옥상 간이창고 등은 평가에서 제외되었으며, 철거 가능성이 높으므로 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 특이사항

* 임대관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

* 건물 내부 상태: 4층 부분의 위반건축물 가능성, 옥상 간이창고 등은 매수 후 원상복구 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 상권

본건이 위치한 옥길지구는 스타필드시티 부천이 입점해 있으며, 퀸즈파크 주변으로도 상권이 조성되어 있어 쇼핑 및 근린생활시설 이용이 비교적 편리합니다.

6.2. 생활편의시설

주변에는 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. 스타필드 시티 부천을 비롯하여, 코홀트커피, 더옥길 베이커리&브런치카페 등이 인근에 위치하며, 부천 남부수자원생태공원, 옥길동 기찻길 등 휴식 공간도 있습니다.

6.3. 교육시설

본건 북서측 인근에 '옥길새길중고등학교'와 '옥길유치원'이 위치하고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 옥길동에 위치한 다가구주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 7가구의 임대 수익 창출이 가능한 장점이 있습니다. 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 환경도 양호합니다.

하지만 4층 부분의 위반건축물 가능성, 제시외 건물 존재, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 다가구주택: 7가구로 구성되어 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

* 양호한 입지: 주택지대 내 위치하며, 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 무인수 임차인: 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,019,786,300원입니다. 모든 권리가 소멸되는 경매 물건으로, 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 그러나 4층의 위반건축물 가능성, 제시외 건물 철거 비용, 토지거래허가구역 내 거래 허가 등 추가 비용 및 확인이 필요한 사항들을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 임대 시세, 향후 건축 관련 처리 비용 등을 면밀히 분석하는 시장 조사가 선행되어야 합니다. 현재로서는 감정가의 80~90% 수준에서 시세 조사 및 권리 분석을 강화하여 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.