나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30381 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 787-5 1동 비1층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리소재 통진초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 공동주택,근린생활시설,농지가 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층건물 중 비1층 비102호로서 외벽:석재 붙임 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지를 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁7m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)

공부와의 차이

외부표시는 도담캐슬 101동으로 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

물건 비고

외부표기는 '도담캐슬 101동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30381 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 787-5 1동 비1층 비102호 (외부 표기: 도담캐슬 101동)

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

토지면적: 80.85㎡ (약 24.46평)

토지지분: 80.85㎡ (약 24.46평)

건물면적: 55.82㎡ (약 16.89평)

건물지분: 55.82㎡ (약 16.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충남신용보증재단

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리, 통진초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트, 공동주택, 근린생활시설, 농지가 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본건 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 2월 3일자 신한카드 가압류 (금 6,820,071원)

인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서상 '지상권개요' 언급은 있으나, 관련 등기 내역은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-10-07

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 직접 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 배당 여부 및 절차에 따라 변동 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

등기부 요약: 말소기준권리 이후의 권리들(가압류, 강제경매 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 아파트 및 공동주택 단지, 근린생활시설, 농지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변 시세:

* 2026년 6월 9일, '한양빌라B동'(1987년 준공, 연립) 58.18㎡가 7,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 15일, 52.34㎡ 다세대주택(2015년 준공)이 11,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 3일, '세인트빌'(2017년 준공, 다세대) 54.48㎡가 13,000만원에 거래되었습니다.

분석: 본건(55.82㎡, 2019년 준공)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 최근 거래된 유사 물건의 시세는 약 1억 1,800만원 ~ 1억 3,000만원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가 2억 1,700만원 대비 현저히 낮은 수치입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 통진초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

주거환경: 본건은 다세대주택으로 주거가 가능하며, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 확인 및 상세 조사를 권장합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 김선자 씨가 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 보증금 1억 9,500만원을 신고했습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 직접 인수하지는 않으나, 배당 절차를 통해 보증금 회수가 이뤄지지 않을 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정평가액(2억 1,700만원)과 최근 실거래가(약 1억 1,800만원 ~ 1억 3,000만원) 간 큰 차이가 발생하고 있습니다. 이는 감정평가가 과대되었거나, 실거래가 조사가 실제 가치를 반영하지 못했거나, 기타 특수한 사정이 있을 수 있음을 시사합니다.

토지 이용 제한: 해당 토지는 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 보호구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등) 등 다수의 토지 이용 제한 및 규제를 받고 있습니다.

건물명칭 불일치: 외부 표기 '도담캐슬 101동'과 등기상 '1동'의 차이가 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 통진초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 접근성과 생활 편의성이 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하나 매수인이 인수하는 보증금이 없다는 점입니다. 이는 배당 여부에 따라 임차인의 보증금 회수 가능성이 달라질 수 있음을 의미하며, 신중한 접근이 필요합니다.

감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 본건 투자의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 투자자는 이 차이의 원인을 명확히 파악해야 합니다.

토지 이용 규제 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급(2019년 준공) 다세대주택으로 주거 가치가 있습니다.

초등학교 인근의 입지로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 낮은 시세로 인해, 향후 시세 상승 또는 적정 낙찰가 확보 시 수익 잠재력을 가질 수 있습니다. (단, 감정가와 시세 차이의 원인 규명이 선행되어야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 최근 실거래가(약 1억 1,800만원 ~ 1억 3,000만원)를 기준으로 보수적으로 산정합니다.

감정가(2억 1,700만원)와 실거래가(최고 1억 3,000만원) 간의 큰 차이, 대항력 있는 임차인 존재(인수 보증금 0원) 등의 리스크 요인을 고려하여, 경쟁 상황 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원. (본 금액은 시장 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.