나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501220 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '간석오거리역(인천지하철 1호선)'이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 3층 303호로서, (사용승인일 : 2013.03.20) 외 벽 : 석재붙임 마감 및 페인팅 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'준주택(오피스텔)'으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전, 기계식 주차설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 '도시형생활주택(원룸형주택) 및 오피스텔' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부 교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501220 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (주) (자료상 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 3층303호

건물명: 간석리페(2차)도시형생활주택

용도: 오피스텔 (도시형생활주택(원룸형주택) 겸용)

층수: 지하 1층, 지상 13층 건물 중 3층 303호

사용승인일: 2013년 03월 20일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 126,000,000원

토지면적: 10.50㎡ (약 3.18평)

토지지분: 10.50㎡ (약 3.18평)

건물면적: 33.34㎡ (약 10.09평)

건물지분: 33.337㎡ (약 10.09평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '간석오거리역(인천지하철 1호선)'이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08), 상대보호구역(2020-08-11), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21, 외국인 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 을구 3번: 주택임차권 (한국토지주택공사, 120,000,000원) - 말소 예정 (말소동의확인서 제출)

* 갑구 4번: 소유권이전청구권가등기 (주식회사지슨개발, 2022.09.07. 등기) - 인수되는 권리 (순위보전가등기)

* 갑구 6번: 강제경매 (서울보증보험, 124,198,356원) - 말소 기준 권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (서울보증보험 주식회사 연대보증 추정)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 15일

* 확정일자: 2022년 03월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기가 말소될 예정이며, 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 종합

본 경매 물건은 감정가 126,000,000원으로, 다수의 권리 관계가 존재합니다. 등기부등본상 을구 3번의 주택임차권(한국토지주택공사)은 말소동의 확인서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인에게 대항력이 없습니다. 또한, 갑구 6번의 강제경매 개시결정(서울보증보험)이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 가장 중요한 점은 갑구 4번의 소유권이전청구권가등기(주식회사지슨개발, 2022.09.07. 등기)가 매수인에게 인수되는 권리라는 사실입니다. 이 가등기가 유효하게 확정될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 높은 위험을 부담하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

간석오거리역 주변은 인천 남동구의 주요 상업 및 교통의 중심지로서, 다양한 근린생활시설, 식음료 매장, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다. 유동인구가 많아 오피스텔 및 상가 임대 수요가 꾸준한 지역으로 분석됩니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

간석동 일대의 오피스텔은 공급량과 수요가 균형을 이루고 있으며, 입지 및 건물 상태에 따라 가격이 다양하게 형성되어 있습니다. 본 물건과 유사한 면적(전용 30-40㎡)의 오피스텔은 현재 110,000,000원에서 150,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 본건 감정가 126,000,000원은 시장 시세 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 물건지 인근에는 다수의 편의시설이 위치해 있습니다. 간석오거리역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의를 제공하는 시설들이 잘 갖추어져 있으며, 다양한 종류의 식당과 상점들이 밀집하여 편리한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지에서 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)이 인근에 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 대상 지역은 일반 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (가등기)

가장 큰 리스크는 갑구 4번의 소유권이전청구권가등기(주식회사지슨개발, 2022.09.07. 등기)입니다. 해당 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 매매 예약 완결 시 소유권을 상실할 수 있습니다. 이는 투자금 전액 손실로 이어질 수 있는 치명적인 위험입니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 실제 점유 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다. (단, 현재 등기상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨)

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 하락 위험은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 간석오거리역이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 오피스텔 및 도시형생활주택으로서의 임대 수요가 기대되는 지역에 소재합니다. 감정가 또한 주변 시세와 부합하는 수준으로 평가되었습니다. 그러나, 매수인에게 인수되는 소유권이전청구권가등기의 존재는 본건의 투자 가치를 심각하게 훼손하는 요소입니다. 가등기가 현실화될 경우 소유권 상실 위험이 매우 높아, 해당 리스크를 인지하지 못하고 투자하는 것은 매우 위험합니다.

8. 투자 포인트

* 간석오거리역 역세권: 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 기반으로 한 우수한 입지.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 도시형생활주택으로, 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건 물건은 소유권 상실이라는 매우 중대한 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰 시에는 해당 가등기의 말소 가능성, 해지 가능성 등을 법률 전문가와 반드시 상담하고 신중하게 접근해야 합니다. 이러한 위험으로 인해 정상적인 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

현재 감정가 126,000,000원 대비, 인수되는 가등기의 위험 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 신중하게 검토해야 할 것으로 판단됩니다. 단, 이는 가등기에 대한 면밀한 추가 분석 및 전문가 상담 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.