나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501223 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층806호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ‘염골근린공원’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 11층 건물 내 제8층 제806호로서, (사용승인일 : 2020-05-04) 외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남동측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501223 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층 806호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 11층 건물 내 제8층 제806호

사용승인일: 2020년 5월 4일

외벽: 강화유리 및 석재붙임 등 마감

내벽: 몰탈위페인팅 등 마감

창호: 샤시 창호 등

건물 용도: 공장 (지식산업센터)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

토지지분: 6.999㎡ (약 2.12평)

건물면적: 21.39㎡ (약 6.47평)

건물지분: 21.39㎡ (약 6.47평)

1.3. 물건 상세

감정가: 108,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ‘염골근린공원’ 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권이전(신탁등기말소) 및 소유권이전(신탁재산 처분) 관련 내용이 등재되어 있습니다.

* 을1 순위 주택임차권(김선, 보증금 119,000,000원)이 등재되어 있습니다.

* 갑5 순위 압류(남동구)가 말소기준권리로 확인됩니다.

* 갑6 순위 강제경매(주택도시보증공사)가 본 경매 사건입니다.

* 총 등기부채권액은 119,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김선)

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 3일

* 확정일자: 2022년 4월 12일

* 배당신고일자: 2023년 8월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 갑5 순위 압류(남동구, 2025년 11월 27일 접수)입니다.

낙찰로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리는 모두 말소될 예정입니다.

을1 순위 주택임차권(김선)은 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 다만 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

이로 인해 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 JK루체스타 지식산업센터 내 공장 용도의 호실입니다.

지식산업센터 내 상가, 오피스텔 등이 복합적으로 구성되어 있으며, 인근 지역은 공장 및 업무시설 밀집 지역으로 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 1층에 편의점, 빨래방, 카페, 은행 등이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 의료시설: 조은약국 등 근거리 약국 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천남촌초등학교가 도보 약 37분 거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재: 임차권이 말소 대상이지만, HUG의 확약으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 관련 절차 및 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지식산업센터 용도: 공장 용도로 지정되어 있어, 향후 업종 전환 또는 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 관리 및 유지보수: 복합건물의 특성상 공동 관리비 및 유지보수 관련 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구에 위치한 JK루체스타 지식산업센터 내 공장으로, 접근성과 주변 환경은 보통 수준입니다.

권리관계상 인수할 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의 여부에 대한 정확한 사실관계 재확인이 중요합니다.

건물의 관리 상태 및 향후 공장 용도 규제 등을 종합적으로 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 말소기준권리 및 낙찰자가 인수할 임차인 보증금 없음 (0원).

* 지식산업센터 내 공장 용도로, 특정 산업군의 수요가 존재할 가능성.

* 주변 교통 여건이 비교적 양호함.

9. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 상태, 추가 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.