나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501187 [1] 인천광역시 부평구 부평동 642 에스씨제일행복해주상복합(부평동642) 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하며, 부평역 남동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 대로변으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 1호선과 인천1호선의 환승역인 부평역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제3층 제307호로서, (사용승인일 : 2017.04.24) 외 벽 : 석재 붙임 및 페인팅 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방 설비, 소화전설비, 지하 및 기계식주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, '업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35미터의 도로, 서측으로 폭 약 10미터의 도로, 남동측으로 폭 약 3.5미터의 도로에 접하며, 북측 및 서측을 이용하여 진출입 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 642번지, 642-4번지, 642-5번지 각 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501187 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 642 에스씨제일행복해주상복합(부평동642) 3층307호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 13.94㎡ (약 4.22평)

토지지분: 13.938㎡ (약 4.22평)

건물면적: 65.83㎡ (약 19.91평)

건물지분: 65.83㎡ (약 19.91평)

건물 연면적: 7005.25㎡ (12층 건물)

전용면적: 65.83㎡ (건축물대장 상)

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공년도: 2017년 4월 24일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 부평역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대로변을 따라 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 1호선과 인천1호선의 환승역인 부평역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이를 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

물건은 북측 폭 약 35미터, 서측 폭 약 10미터, 남동측 폭 약 3.5미터의 도로에 접하고 있으며, 북측 및 서측 도로를 통해 주요 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 해당 부지는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2022년 11월 8일 접수된 성남중앙신용협동조합의 가압류(수원지방법원 2022카단63499)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

다만, 을구 순위 1번 주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태이므로 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: J

보증금: 5,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2025-02-27

확정일자: 2025-03-11

배당신고일자: 2026-03-19

대항력: 없음

* 임차인: J

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: N

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-04

확정일자: 2019-12-18

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

분석 결과, 명시된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인들에 대한 권리 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 현황 요약

소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권(말소 예정), 다수의 가압류 및 압류(모두 말소 예정), 강제경매개시결정(주택도시보증공사, 말소 예정) 등이 등재되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

물건이 위치한 부평동 일대는 부평역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 대규모 백화점, 쇼핑몰, 다양한 상점 및 음식점, 문화 시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 상가 현황

부평역은 하루 평균 수십만 명의 유동인구가 오가는 인천의 핵심 교통 결절점입니다. 주변으로 오피스텔, 근린생활시설 등이 다수 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 생활 편의시설

* 교통: 부평역(1호선, 인천1호선) 도보 거리, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 롯데백화점, 신세계백화점, 부평시장, CGV 등 다양한 쇼핑, 문화, 외식 시설 이용 편리.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 초·중·고등학교가 소재하고 있으며, 상대보호구역에 해당합니다. 또한, 대학병원 및 종합병원을 포함한 다수의 의료 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

물건의 특이사항 및 특수물건 정보에 'HUG 인수조건 변경'이 언급되어 있습니다. 해당 조건의 구체적인 내용과 변경 사항을 면밀히 파악해야 하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

전입신고 및 확정일자가 기재된 임차인들이 있으나 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다. 다만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인들이 존재하므로, 실제 권리관계 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 건물 상태 관련 리스크

현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 이용 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 직접 확인해야 하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가 2억 100만원은 최근 시세와 유사한 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상 인수할 위험은 없어 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 내용의 정확한 파악과 내부 미확인 상태에 대한 현장 답사가 필수적입니다. 또한, 대항력 없는 임차인들의 세부 사항을 재확인하여 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 초역세권 입지: 풍부한 유동인구와 편리한 교통으로 인한 가치 상승 기대.

* 신축급 오피스텔: 비교적 최신 건물로 유지보수 부담이 적음.

* 복합 용도 지역: 오피스텔, 근린생활시설 등으로 인한 다양한 임대 수익 가능성.

* HUG 인수조건 변경 내용 확인 시 투자 기회: 긍정적인 조건 변경 시 시세 이상 투자 가치 확보 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(64.12㎡)의 오피스텔이 2023년 11월에 200,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 더 작은 면적(57.33㎡)의 경우 2026년 3월에 173,000,000원에 거래되었으며, 이를 현재 물건의 면적(65.83㎡)으로 환산 시 약 198,000,000원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가는 201,000,000원으로, 최근 시세와 유사한 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(201,000,000원)를 기준으로, 최근 시세와 HUG 인수조건 변경 내용, 임차인 관련 리스크, 내부 미확인 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 보수적인 접근 시 감정가의 85~95% 수준을 고려할 수 있습니다.

따라서, HUG 인수조건 변경 내용을 반드시 확인한 후 , 잠재적 리스크를 감안하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.