나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501195 [1] 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천 부흥초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트/평스라브지붕 15층 건물 내 제2층 제203호로서 (사용승인일:2014-04-16) 외벽:몰탈위 페인팅 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급수 및 배수설비, 승강기설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 사다리형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 동측 및 북서측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 인천지방법원 2026타경501195 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 2층 203호

용도: 오피스텔

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건물면적: 78.68㎡ (약 23.79평)

건물지분: 78.68㎡ (약 23.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트/평스라브지붕 15층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2014년 4월 16일

1.3. 토지 정보

토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.77㎡ (약 3.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 3필 1단의 사다리형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천 부흥초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건축 관련 규제

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(2025-05-19) , 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26) (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건은 인천지방법원의 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사임. 등기부등본 상 채권 총액은 215,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박형배)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-28

확정일자: 2021-08-26

대항력: 없음

비고: 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 보아 본 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

* 임차인: 정순덕

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-28

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 대항력이 있어 인수 여부 및 권리관계를 명확히 확인해야 함.

3.3. 말소기준 권리

갑6. 압류 (계양세무서장, 2023-06-29)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (다만, 임차인 정순덕의 대항력 유무 및 보증금에 대한 명확한 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에 다수의 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 기본적인 상업 기능은 양호한 편임.

4.2. 잠재적 혐오 시설

주변 현황 조사 결과, 본건과 직접적인 관련이 있거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치함.

5.2. 교육시설

인천 부흥초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 정순덕의 경우, 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 있음. 이는 입찰 시 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있으며, 권리관계 확인이 필수적임.

* 임대관계 미상으로, 현재 임차인의 점유 및 명도 진행 과정에서 어려움이 발생할 수 있음.

6.2. 권리관계 리스크

* 채권자 주택도시보증공사의 채권액(215,000,000원)이 감정가(206,000,000원)보다 높음. 이는 경매 절차가 순조롭게 진행될 가능성을 시사하나, 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

* 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항은 HUG의 자산 인수 또는 부채 승계 등과 관련된 복잡한 조건이 있을 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측에 문의하여 정확한 내용을 파악해야 함.

6.3. 기타 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2026년 8월 25일까지로, 해당 물건의 낙찰 후 잔금 납부 시점 또는 그 이후까지 허가 구역으로 유지될 경우, 잔금 납부 및 소유권 이전 등기에 제한이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동 소재 해피플러스 오피스텔로, 접근성 및 생활 편의성은 무난한 편임. 사용승인 후 비교적 신축에 속하나, 권리분석상 임차인 정순덕의 대항력 존재 및 보증금 미확인 상태는 가장 큰 리스크 요인으로 판단됨. 채권자인 주택도시보증공사와의 관련성을 명확히 파악해야 하며, 추가적인 법률 및 현장 조사를 통해 인수될 권리 및 명도 관련 비용을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 오피스텔로, 향후 임대 수요 확보 및 시세 상승 가능성 존재.

* 부평동 지역의 개발 호재 및 교통 여건 개선 시 투자 가치 상승 기대.

* 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크 요인을 해소한다면 시세 대비 저가 매수 기회 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

주변 시세 (추정): 유사 오피스텔 실거래가 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준.

인수 보증금 (추정): 임차인 정순덕의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없음. 본 보고서에서는 인수 보증금을 0원으로 가정하나, 이는 변동 가능성이 큼.

종합적인 판단 하에, 임차인 정순덕의 대항력 및 잠재적 보증금 인수 리스크, 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

현 시세 및 감정가를 고려하고, 리스크를 감안한 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안함.

단, 실제 입찰가 산정 시에는 법률 전문가와 상담 후, 모든 리스크 요인에 대한 최종 확인 및 명확한 비용 산출이 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.