나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501268 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-31 아르누보 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 국철1호선'도원역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층 지상14층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형인 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501268 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-31 아르누보 6층601호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 175,000,000원

토지면적: 11.57㎡ (약 3.50평)

토지지분: 11.568㎡ (약 3.50평)

건물면적: 71.15㎡ (약 21.53평)

건물지분: 71.1486㎡ (약 21.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항

HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 국철1호선 '도원역' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(1호선 도원역)이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지하 1층, 지상 14층 건물 중 제6층 제601호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰타르 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 2018년 준공된 건물입니다.

2.4. 토지 및 도로

토지는 사다리형으로 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다. 본건은 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약허가구역(2025-08-21)으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자 및 용도에만 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김택보

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-17

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(서준혁)

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-15

확정일자: 2021-11-05

배당신고일자: 2024-01-29

대항력: 없음

비고: HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정

3.2. 등기부 현황

본건의 등기부채권 총액은 463,000,000원입니다.

말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 계양세무서장의 압류(갑9)이나, 해당 권리가 말소 처리되었습니다. 그러나 강제경매 개시 결정(2026년 2월 12일, 인천지방법원, 채권자: 주택도시보증공사, 사건번호: 2026타경501268, 권리금액: 238,000,000원)이 말소기준권리로서 작용하여, 매각으로 인해 말소될 권리들이 존재합니다.

주택임차권(을1, 서준혁, 238,000,000원)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 임차보증금을 인수할 부담이 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

모든 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 장점

본건은 지하철 1호선 도원역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변에 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있어 유동인구와 잠재적 수요가 존재합니다.

4.2. 건물 노후도 및 특징

2018년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 외관 및 내부 시설 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 1호선 도원역 도보 거리 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 마트, 식당, 병원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

업무시설과 주거시설이 복합적으로 분포하여 주거지로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 계약 조건이나 인수 절차에 변동이 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있는 부분입니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 463,000,000원으로 감정가 175,000,000원에 비해 현저히 높아, 채무 관계가 복잡했음을 시사합니다. 다만, 이는 매각으로 인해 정리될 부분입니다.

6.3. 임차인 정보

김택보 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항으로 분류될 수 있으나, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 아르누보 오피스텔로, 도원역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 외관 및 내부 시설 이용에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 권리분석상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잔금 납부 및 절차 진행 시 면밀한 확인이 필요하지만, 주택도시보증공사의 채무가 경매 개시 결정의 근거가 되었고, HUG가 임차권 말소 동의서를 제출함에 따라 권리 관계는 매우 클리어하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 매매 시세와 감정평가액 간의 괴리가 존재하므로, 실제 시장 가치에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 도원역을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

8.2. 권리 관계 명확

모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으므로, 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

8.3. 신축 건물

2018년 준공으로 건물 연식이 오래되지 않아 즉시 활용 및 임대가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 동일 건물(아르누보, 158-31번지, 전용면적 약 71.85㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 9월 30일: 118,100,000원 (4층)

* 2024년 9월 30일: 122,100,000원 (5층)

* 2025년 12월 3일: 136,010,000원 (10층)

이는 본건의 감정가 175,000,000원에 비해 낮은 수준입니다. 최근 거래가 중 최고가는 10층 거래 시점인 2025년 12월 3일의 136,010,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 175,000,000원이지만, 최근 실거래가는 136,010,000원을 최고가로 형성되어 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 HUG 측의 명확한 권리관계 정리를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

최근 시세 추이와 감정가를 종합적으로 고려하여, 현 시점에서의 적정 시장 가격은 최고 실거래가보다 상승하고 감정가보다는 낮은 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 165,000,000원 수준으로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 최근 실거래가 대비 약 21% 상승한 가격이며, 감정가 대비 약 5.7% 낮은 금액으로, 낙찰 가능성과 시세 차익을 동시에 고려한 가격입니다. 입찰 참여 시에는 본건의 정확한 권리관계 해소 여부 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.