나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501247 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-16 딜라이트타워 5층515호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동 우체국" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층 건물 내 제5층 제515호로서, (사용승인일 : 2012.04.03) 외벽 : 페어글라스 및 복합판넬 마감 등. 창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로 업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측, 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(접함), 중로2류(폭 15m ~ 20m)(접함), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 2026. 3.까지 관리비 2,368,620원이 미납된 상태로 위 금액은 매수인에게 승계될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501247 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-16 딜라이트타워 5층515호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 78,400,000원

* 토지면적: 6.40㎡ (약 1.94평)

* 건물면적: 27.92㎡ (약 8.45평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 2026년 3월까지 미납 관리비 2,368,620원이 발생했으며, 이는 매수인에게 승계될 수 있습니다.

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입지조건

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입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "청라1동 우체국" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측, 남측, 동측으로 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(20m~25m) 및 중로2류(15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 속하며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (현재 시점 2026년 7월 24일 기준, 허가구역에 해당합니다.)

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권리분석

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권리분석

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* 등기부현황:

* 집합건물 등기부요약 상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 있으며, 가장 최근의 권리변동 사항으로는 2025년 9월 30일자 서구(인천광역시)의 압류(말소기준권리)와 2026년 2월 12일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 85,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김수빈)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

* 보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2022-03-29, 확정일자: 2022-03-14입니다.

* 권리분석 상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 물건명세서 상 '을구 순위 5번 주택임차권등기'가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 낙찰 후 HUG 측의 최종 확인 및 말소 절차 진행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.)

* 인수되는 보증금: 0원 (상기 임차인 권리는 말소될 것으로 예상됨)

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상권분석

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상권분석

2.

본건이 위치한 청라동 일대는 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 딜라이트타워는 업무시설, 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 이용 가능한 건물로, 해당 지역의 상권 특성상 오피스텔로서의 가치와 함께 업무 공간으로서의 활용성도 기대할 수 있습니다. 주변에 다양한 편의시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

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생활정보

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생활정보

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* 편의시설: 본건 주위는 오피스텔, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (정확한 편의시설 목록은 별도 확인 필요)

* 교육시설: 주변 지역 정보를 바탕으로 학교 및 교육시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 교육시설 목록은 별도 확인 필요)

* 의료시설: 청라1동 우체국 인근 지역으로, 주변에 병원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (정확한 의료시설 목록은 별도 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

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잠재적 리스크

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잠재적 리스크

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* 미납 관리비: 2026년 3월까지 미납된 관리비 2,368,620원이 매수인에게 승계될 수 있어, 잔금 납부 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 절차 진행 및 잔금 납부 시점이 허가구역 지정 기간 내에 해당될 경우, 매수인은 해당 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가 취득 실패 시 계약이 무효화될 수 있으므로, 허가 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: 임차인 정보 상 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 등기 관련 특이사항이 있어, 최종 인수 여부 및 말소 절차를 면밀히 확인해야 합니다. (다만, 현재까지의 권리분석 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 보아 소멸될 가능성이 높습니다.)

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종합 의견

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종합 의견

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본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 비교적 잘 형성된 상권 내에 자리하고 있습니다. 교통이 편리하고 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 미납 관리비 승계 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 권리분석 상 임차인 관련 문제는 HUG와의 협의로 해결될 가능성이 높아 보이나, 최종 확인이 필요합니다.

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투자 포인트

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투자 포인트

2.

* 청라국제도시 내 오피스텔: 잠재적인 임대 수요 및 가치 상승 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 좋고, 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

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예상 입찰가

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예상 입찰가

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제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔이 68,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가(78,400,000원)는 최근 시세보다 높게 형성되어 있습니다.

본건은 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 경매가 진행될 가능성이 높고, 미납 관리비 승계 부담이 있습니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 하단에서 중단 수준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 70,000,000원 내외로 제안합니다. 이 가격은 최근 시세를 반영하되, 잠재적 리스크에 대한 안전마진을 확보한 수준입니다. 토지거래허가 취득 가능성 및 절차, 잔금 납부 시점 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.