나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501179 [1] 인천광역시 서구 검암동 516-1 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천2호선 "검바위역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건물 내 4층 403호로서, 2011년 09월 28일 사용승인되었으며, 외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 북측 및 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 보통 임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501179 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 516-1, 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 43.75㎡ (약 13.24평)

* 토지지분: 43.749㎡ (약 13.24평)

* 건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

* 건물지분: 36.66㎡ (약 11.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

* 건축년도: 2011년 09월 28일 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 공동(다세대)주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 부지 북측 및 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택용도 취득 한정, 2026.8.25.까지)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (을구 순위 7번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.)

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강묘순)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 26일

* 확정일자: 2020년 05월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 7번 주택임차권등기 권리자가 보증금 185,000,000원으로 등기되었으나, 말소예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김종목, 김애윤, 주식회사대성하우징 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 압류: 포천세무서장 압류 (말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 가압류 (말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 강제경매 (현재 진행 중인 물건의 말소기준권리)

* 주택임차권: 강묘순 (금185,000,000원) (말소)

* 권리분석 종합: 말소기준권리(갑5 압류)보다 후순위 권리인 주택임차권(을7)은 말소될 예정이며, 채권자(주택도시보증공사)가 경매를 신청하였고, 임차권 말소에 동의하였으므로 인수되는 임차보증금은 없습니다. 따라서 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 (2026년 1월~2월):

* 풀하우스101동 (30.72㎡): 9,300만원 (약 302.7만원/㎡)

* 몽베르타운하우스2차 (72.87㎡): 18,300만원 (약 251.1만원/㎡)

* 뉴베스트(616-1) (62.67㎡): 17,900만원 (약 285.6만원/㎡)

* 대상 물건(36.66㎡)의 면적과 유사한 거래 사례(풀하우스101동, 30.72㎡)를 기준으로 볼 때, ㎡당 시세는 약 300만원 내외로 파악됩니다.

* 이를 바탕으로 대상 물건의 시장 가치를 추정하면 약 1.1억원 내외로 분석됩니다.

* 다만, 제공된json정보의 거래금액은 만원단위이며, 본건 감정가 2.04억원과는 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정평가 시점 또는 기준의 차이, 혹은 본건이 위치한 구체적인 블록의 가치 차이일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호, 전용면적 36.66㎡ (약 11.09평)입니다.

* 내부 설비: 급·배수, 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 검암중학교가 인근에 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. (별도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 목적으로 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 할 수 있으나, 일반적인 내국인 주거용 취득 시에는 큰 문제가 되지 않습니다. (허가 효력 기간: ~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경이 있었으나, 권리분석상 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없어 이에 따른 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 시장 시세 차이: 감정가 2.04억원 대비 주변 시세 분석 결과(약 1.1억원 내외)가 현저히 낮게 나타나는 점은 유의해야 할 부분입니다. 이는 입찰가 산정 및 향후 명도 과정에서 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 법률적으로 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경도 무난한 편입니다. 다만, 가장 큰 특징은 감정가 2.04억원과 최근 시세 분석가(약 1.1억원) 간의 큰 차이입니다. 이는 입찰 시 기회 요인이 될 수도 있으나, 시세와 감정가의 괴리 원인에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. HUG의 말소 동의로 임차권은 소멸될 예정이므로 명도 관련 위험은 크지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세는 투자자에게 유리한 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

* 검암동 일대의 주거 환경 및 교통 편의성을 고려할 때, 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료 및 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장 시세 수준으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 감정가와 시세의 차이가 크므로, 시세 분석 결과인 약 1.1억원 내외를 기준으로 하되, 낙찰 가능성을 높이기 위해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

(본 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가 정보 확인 및 법원 진행 상황을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.