나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20216 [1] 경기도 가평군 청평면 청평리 397-10 코렘청평 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 "청평초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 는 학교, 연립 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철"청평역 (경춘선ITX)"이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도는 소매점이나, 기준시점 현재 사무실(외부표시 : (주)백년기업)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(접합), 가축사 육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청평 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역 <수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20216 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 청평리 397-10 코렘청평 101동 1층102호

용도: 다세대주택 (건축물대장상) / 공부상 용도는 소매점이나, 현황 사무실로 이용중임.

감정가: 137,000,000 원

토지면적: 30.22㎡ (약 9.14평)

건물면적: 38.12㎡ (약 11.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영등포농업협동조합 (말소기준권리 채권자)

건축년도: 2021년 (사용승인 2022.08.18)

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

주위 환경: 본 물건은 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 "청평초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 연립 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 대상 물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 수도권 지하철 청평역(경춘선 ITX)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층 102호임.

토지 형상 및 이용 상태: 대상 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로 상태: 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.1. 1. 주변 시설

본 부동산은 청평초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주거용 건물과 상업용 시설이 혼재된 지역임.

단지 주변으로 다양한 편의시설 및 생활 관련 시설이 분포하고 있어 일상생활 영위에 편리할 것으로 판단됨.

주변 지역에 특별한 혐오시설이나 환경을 저해할 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편으로 평가됨.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 을5, 근저당권, 영등포농업협동조합, 2023-11-10 접수, 84,000,000원.

본 건의 등기부등본상 권리관계는 말소기준권리인 을5 근저당권보다 후순위로 등기된 모든 권리(갑3 소유권이전, 갑4 가압류, 갑6 압류, 갑8 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

따라서 낙찰자는 소유권을 취득함에 있어 등기부상 별도의 권리를 인수할 부담은 없을 것으로 판단됨.

등기부채권 총액: 120,221,200원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 실제 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됨.

* * 실제 임대관계가 미상이므로, 등기부상 인수되는 임차권은 없으나, 혹시 모를 실제 거주자 또는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으니 주의가 필요함.

2.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근(2026년 7월) 거래된 유사 물건들의 가격대는 8,200만원에서 9,500만원 사이로 나타났음.

해당 거래 사례들은 주로 건축 연도가 오래된(1992년~1993년, 2016년) 다세대 주택들이며, 면적 또한 47.88㎡ ~ 75.84㎡ 범위로 본건보다 넓은 경우가 많았음.

본건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물인 "코렘청평" 내 1층 102호로, 건물 연식 및 상태 면에서 차이가 존재함.

본건의 감정가는 137,000,000원으로, 이는 신축 건물임을 감안한 수준으로 판단됨. 다만, 주변의 오래된 다세대 주택 시세와는 상당한 가격 차이가 있으므로, 신축 건물의 적정 가치에 대한 면밀한 추가 검토가 요구됨.

현재 공부상 용도는 소매점이나, 현황은 사무실로 이용되고 있어, 해당 용도에 따른 상권 특성 및 향후 활용 가능성을 고려해야 함.

2.4. 생활정보

본 물건은 경기도 가평군 청평면에 위치하여 수도권 내에서 접근성이 우수하며, 청평역(경춘선 ITX)을 통해 서울 강남 등 주요 도심으로의 이동이 비교적 용이함.

인근에 청평초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

단지 주변으로 차량 진출입이 원활하고, 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있어 생활 편의성이 높음.

2.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 본건은 공부상 용도가 소매점이나, 현황은 사무실로 이용 중이며, 건축물대장상에는 공동주택(도시형 다세대주택)으로 기재되어 있어, 실제 사용 용도와 공부상 용도 간 차이가 존재함. 이는 향후 용도 변경, 원상 복구, 또는 양성화 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인임.

임대 관계 미상: 등기부상 인수되는 임차권은 없으나, 실제 임대차가 존재하고 임대관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

건축 연도와 시세의 괴리: 2021년 준공으로 비교적 신축이나, 주변 단지들의 노후화 및 시세와 본건 감정가 사이에 괴리가 존재함. 이에 따라 지역 내 정확한 시세 파악 및 적정 가격 산정에 주의가 필요함.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 청평면, 청평역 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 코렘청평 내 1층 다세대주택(또는 사무실)임.

권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적 부담이 적으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악됨.

청평역 접근성, 신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 공부상 용도와 현황의 차이, 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 철저한 권리 분석, 용도 관련 추가 조사가 필수적임.

감정가는 137,000,000원으로 책정되었으나, 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됨.

2.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2021년 준공)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되어 향후 가치 상승이 기대됨.

청평역(ITX) 역세권에 위치하여 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나 투자 가치가 높음.

권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 법적 부담이 적음.

주거용 또는 사무실/소매점 등 복합 용도로 활용 가능성을 통해 다양한 투자 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있음.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 137,000,000원임.

주변의 오래된 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 신축 건물인 본건의 감정가는 다소 높게 느껴질 수 있음.

하지만 건물 연식, 입지 조건, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하였을 때, 감정가 수준 또는 약간의 할인을 통해 접근하는 전략이 유효할 수 있음.

다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

이 가격대는 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 수준이며, 현장 조사를 통해 부동산의 실제 가치를 재확인한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.