나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60366 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-41 더모아빌 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지,임야 등이 혼재하는 통일로주변 공동주택지대로 제반주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트(평지붕)지붕 4층 건물 내 2층 202호로 건물의 개황은 다음과 같습니다. 외벽: 치장벽돌붙임 및 일부 석재붙임 마감 내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 창호: 하이샷시 창호

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 방(3), 욕실(2), 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스난방설비, 승강기, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건토지는 사다리형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본근은 서측으로 노폭 약 9m, 남동측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외구인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 양귀열)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-41 더모아빌 2동 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60366 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 163,000,000원입니다.

토지면적은 56.98㎡ (약 17.24평)이며, 건물면적은 53.18㎡ (약 16.09평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 통일로 주변 공동주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본 건은 서측으로 노폭 약 9m, 남동측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주거 환경에 무리가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 규제가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(양귀열)

보증금: 183,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-15

확정일자: 2021-05-12

배당신고일자: 2023-06-29

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출 (대항력 포기)

* 임차인: 유현덕

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-02

대항일자: 없음

비고: 보증금 및 대항력 없음

* 등기부현황 (말소기준권리: 2022.07.11 충주세무서장 압류)

* 소유권 관련 변동: 김형영(보존) → 박경인(이전) → 윤지성(이전)

* 주택임차권: 양귀열 (183,000,000원) - 2021-06-15 전입, 2021-05-12 확정. 2023-06-29 배당신고. 등기부상 말소되어 있으나, HUG가 경매 신청한 근거가 된 권리입니다.

* 압류: 충주세무서장, 양천세무서장, 양천구, 국민건강보험공단, 이천세무서장 - 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (183,000,000원) - 2026-02-09 신청. 본 경매사건입니다.

* 권리분석 결론

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없으며, 권리상 인수 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사한 면적(약 13.6~13.8평)의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 양지그린타운(45.675㎡): 2026년 7월, 4,500만원 (약 326만원/평)

* 위너스빌(45.37㎡): 2026년 7월, 10,700만원 (약 781만원/평)

* 블루캐슬(45.19㎡): 2026년 7월, 12,500만원 (약 914만원/평)

* 본 물건과의 비교

본 건물의 전용면적은 53.18㎡ (약 16.09평)이며, 건축연도는 2016년입니다.

최근 거래된 위너스빌(2017년식, 13.7평)과 블루캐슬(2013년식, 13.67평)의 평당 가격을 기준으로 볼 때, 본 건물의 시장 가치는 약 125,667,000원(16.09평 * 781만원/평)에서 147,070,000원(16.09평 * 914만원/평) 범위로 추정됩니다.

감정가 163,000,000원은 이러한 시세 범위보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '내유초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주택가 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제약: 계획관리지역, 성장관리구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련: HUG가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 조건으로 경매를 신청하였으나, HUG가 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 점은 HUG의 채권 회수 과정에서 일부 변제받지 못한 부분이 발생할 수 있음을 시사합니다. 이는 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 아니지만, 채권자의 특수한 상황을 인지할 필요가 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. HUG의 특수한 인수 조건 변경 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 리스크를 크게 줄여줍니다.

단, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 토지 이용 계획상의 여러 규제는 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸되며, 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 내유초등학교 인근으로 주거 및 교육 환경이 양호합니다.

* 안정적인 수요: 다세대주택은 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 163,000,000원이나, 주변 시세(약 781만원~914만원/평)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

건물면적 16.09평을 기준으로 산정한 시장 가격 범위는 약 125,667,000원 ~ 147,070,000원입니다.

안전한 투자를 위해서는 감정가 대비 약 15~20% 이상의 할인을 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 설정하는 것을 추천합니다.

유찰 가능성 및 최적의 낙찰가율을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.