나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60365 [1] 경기도 파주시 동패동 14-6 피렌체4 104동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정초등학교' 남서측 인근에 소재하며 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2018.07.06.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 (1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 토지기호 (2), (3) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김소영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 4. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60365 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 14-6, 피렌체4 104동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

토지면적: 69.84㎡ (약 21.13평)

토지지분: 69.84㎡ (약 21.13평)

건물면적: 62.84㎡ (약 19.01평)

건물지분: 62.835㎡ (약 19.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2026년 2월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(을1)입니다.

집합건물 등기부 요약상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2020-10-08, 권리종류: 소유권이전2번신탁등기말소, 권리자: 남궁영옥

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2020-10-23, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김수회 (매매)

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2024-10-18, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 김소영, 권리금액: 205,000,000원, 말소: 말소

* 비고: 전입일자: 2022-07-14, 확정일자: 2020-09-18

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2026-02-09, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 205,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2026-05-04, 권리종류: 압류, 권리자: 파주시, 말소: 말소

등기부채권 총액: 205,000,000원

주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김소영)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-14

* 확정일자: 2020-09-18

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: (주택임차권 등기 말소 예정)

물건명세서 참고사항에 기재된 임차인의 인수 조건 변경 확인서 제출 내용에 따라, 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김소영)는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의하였습니다. 이는 인수되는 임차 보증금이 없음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역에 소재하고 있습니다. 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에 '운정초등학교'가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 노선버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의함에 따라 임차인 김소영의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차보증금 중 일부라도 미변제 시 발생할 수 있는 잠재적 문제에 대한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로, 사용승인일은 2018년 7월 6일입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 271,000,000원입니다. 경매 절차에서 가장 중요한 권리 분석상, 임차인 김소영은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사와의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 이는 권리 관계가 비교적 명확한 물건으로 해석될 수 있습니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 상당하므로 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 주택도시보증공사와의 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없는 점은 투자 시 큰 장점입니다.

* 역세권 개발 잠재력: 파주시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 본건 소재지 인근 역세권 여부는 추가 확인 필요)

1.9. 주변 연립,다세대,빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 피렌체 103동 (2018년식, 56.565㎡): 145,000,000원 (2026년 7월 8일 거래)

* 노블타운 (2019년식, 51.103㎡): 158,200,000원 (2026년 7월 20일 거래)

* 노블타운 (2020년식, 52.522㎡): 161,200,000원 (2026년 7월 20일 거래)

본건(62.84㎡)은 위 비교 대상 물건들보다 면적이 크거나 유사합니다. 면적당 거래가를 단순 비교했을 때, ㎡당 약 2,563,000원 ~ 3,095,000원 선에서 거래가 이루어졌습니다.

본건의 감정가 271,000,000원은 최근 실거래가 평균(약 154,733,333원) 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 감정 시점과 현재 시세 간의 괴리가 있을 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

위 시세 분석 결과를 바탕으로, 본건(62.84㎡)의 시장 가격을 추정해 볼 때, ㎡당 평균가(약 3,000,000원)를 적용하면 약 188,520,000원 수준으로 추산됩니다.

최근 거래된 물건들의 가격 범위 및 면적을 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 현재 감정가는 271,000,000원이지만, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보이므로, 감정가보다는 실거래가 기반의 시장 가치를 우선적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 감정가와의 차액 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

1.11. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.