나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60350 [1] 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 20층2011호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "의정부지방법원 고양지원 파주시법원" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건내 제20층 제2011호로서, (사용승인일 : 2021.01.08.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정민정)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

해당 물건은 경기도 파주시 와동동 1433번지에 위치한 운정역 센트럴 하이뷰 오피스텔 20층 2011호입니다.

건물은 2021년 1월 8일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 지상 23층, 지하 2층 건물입니다.

본 건물은 총 421실 규모이며, 본 물건의 전용면적은 19.65㎡(약 5.94평)입니다.

1.2. 토지 정보

본 건물의 토지 면적은 4.06㎡(약 1.23평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 대상 정보

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60350 (1)이며, 감정가는 141,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 와동동 소재 "의정부지방법원 고양지원 파주시법원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 양호한 편입니다.

인근에 운정호수공원, 세모뜰공원, 심학산, 공릉천 등이 있어 쾌적한 녹지 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

특히, 운정역(경의중앙선)이 바로 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

급행열차 이용 시 서울역까지 약 30~34분대에 진입이 가능하여 서울 접근성이 우수합니다.

또한, 도보 약 9~11분 거리에 운정역이 위치하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

2.3. 도로상태

본 건은 서측, 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김현미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-05

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 인수되지 않는 권리입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정민정)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-28

확정일자: 2022-02-07

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 인수조건 변경 확약서를 제출하여 임차인의 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장함에 따라, 본 경매 절차에서는 인수되지 않는 권리입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

매각으로 인해 을1(주택임차권)은 소멸될 예정이며, 갑4(가압류) 및 갑5(강제경매) 또한 소멸됩니다.

따라서, 낙찰자는 인수해야 할 임차 보증금이나 별도의 부담이 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 특이사항 및 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정민정)는 2026년 5월 21일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

해당 확약서에 따라 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

이로 인해 낙찰자는 임차인 관련 권리를 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건물은 운정역 인근 중심상업지역에 위치하여 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택이 혼재된 상권입니다.

운정역 주변으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달되어 있으며, 대형 쇼핑몰, 관공서 등이 입점 예정 또는 운영 중입니다.

법조타운(파주시법원, 등기소 등)이 인근에 위치하여 관련 배후 수요가 기대됩니다.

주변 시세는 2023년 12월 19.41㎡가 1억 3,000만원에 거래되었고, 2026년 5월 19.65㎡가 1억 원에, 2026년 7월 20.39㎡가 8,800만원에 거래되는 등 변동성이 있습니다. [cite: JSON, 3]

4.2. 건물 용도 및 주변 혼재 시설

본 건물은 업무시설(오피스텔)이며, 주변 지역 역시 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등 복합 용도로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

운정역 센트럴 하이뷰는 운정역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 편의점, 병원, 금융기관 등의 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

최근 스타필드 입점 등 주변 상권이 발달하고 있다는 후기도 있습니다.

다만, 대형 마트 이용 시 다소 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근의 학군 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 일반적으로 운정신도시는 교육시설 인프라가 잘 갖추어져 있는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파주시 와동동 1433번지 인근에서 확인되지 않았습니다.

다만, 과거 파주시 와동동 일대에서 쓰레기 자동집하시설 관로 공사 관련 수질 오염 사고(2025년 9월)나, 인근 지역(탄현면)에서 동물 화장장 건립 반대 시위 사례가 있었습니다. 이는 지역 내 개발 및 시설 관련 주민 민감성이 존재함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 운정역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 2021년 신축 건물로 컨디션이 양호합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 권리 포기 확약으로 인해 낙찰 후 인수해야 할 임차 보증금 등의 부담이 전혀 없는 점은 큰 장점입니다.

최근 실거래가 데이터를 고려할 때 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 부동산 시장 변동성 및 지역 내 일부 시설 관련 민감성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 운정역 도보 이용 가능, 서울 접근성 우수.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 우수한 건물 상태.

* 무인수 권리: 임차인 관련 부담 일체 없음.

* 개발 잠재력: GTX-A 노선, 3호선 연장 등 교통망 개선 기대감 및 주변 개발 호재.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요가 높은 전용면적 19.65㎡.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(19.65㎡)의 물건이 2026년 5월 100,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON]

또한, 2026년 7월에는 20.39㎡ 면적이 88,000,000원에 거래되었고, 2023년 12월에는 19.41㎡가 130,000,000원에 거래된 바 있습니다. [cite: JSON]

이러한 시세 동향과 감정가 141,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 결정될 수 있습니다.

최근 거래가액인 100,000,000원을 기준으로, 경매 특성 및 시장 상황을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.