나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60343 [1] 경기도 파주시 야당동 61-1 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 「운정4동 행정복지센터」 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대주택 등이 밀집하고 있으며 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 경의중앙선'운정역'이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 드라이비트 및 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방설비, 승강기설비(기준시점 현재 운행이 중단되어 있는 상태 임.) 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로2류(폭8m~10m)(2025-08-27)(소로2-운정2)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최희정)로부터 2026.4.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60343 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 61-1 101동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 67.40㎡ (약 20.39평)

건물면적: 56.74㎡ (약 17.16평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공년도: 2016년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 파주시 야당동 소재 운정4동 행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주변은 연립 및 다세대주택이 밀집하고 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. [cite: 감정평가서요약]

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 근거리에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 운정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

토지: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 속하며, 소로2류(폭 8~10m)에 저촉되고 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 등기(2026.02.06.) 입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

말소 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

임차인 현황:

* 임차인: 김동원

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2023-11-21

* 확정일자: 2021-05-31 (※ 전입일자보다 확정일자가 빠르나, 실제 권리관계는 전입일자 기준 우선순위로 판단될 수 있습니다.)

* 대항력: 있음 (※ 제공된 정보 상 '대항력: 있음'으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소기준권리(2026.02.06.)보다 전입일자(2023.11.21.)가 늦어 법리적으로 대항력 인정이 어려울 수 있습니다. 이로 인해 보증금 2,000,000원에 대한 회수 위험이 존재하며, 잠재적 미회수 위험을 고려해야 합니다.)

* 임차인: 주택도시보증공사 (최희정 관련)

* 보증금: 192,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-18

* 확정일자: 2021-05-31

* 대항력: 없음 (※ 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이나, 임차권 등기가 말소된 상태이며, 신청채권자로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. [cite: 주의사항, 집합건물 등기부요약])

인수 보증금 합계: 0원 (본건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 상기 김동원 임차인의 보증금 2,000,000원은 대항력 유무에 따라 낙찰자가 부담하거나 미회수될 가능성이 있으므로 신중한 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 파주시 야당동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다세대 및 연립주택 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용에 유리한 환경을 제공하며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변시설: 본건 인근에 운정4동 행정복지센터가 위치하고 있으며, 경의중앙선 운정역을 이용하면 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

건물상태: 본 건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추고 있으나, 승강기가 현재 운행 중단 상태입니다. 이는 이용에 불편을 초래하며, 수리 또는 교체 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

인근 시세 (최근 2026년 5월 거래 기준):

* 펠리체A동 (2016년식, 전용 47.51㎡): 1억 6,500만원

* 서원힐타운 (2019년식, 전용 76.71㎡): 2억 2,000만원

* 모리안6차 (2018년식, 전용 63.87㎡): 2억 2,500만원

본 건(전용 56.74㎡, 2층, 2016-2017년식 추정)은 면적이나 층수, 건물 연식 등을 고려할 때, 상기 거래된 물건들과 비교됩니다. 특히 2층에 위치한 모리안6차(63.87㎡)의 평당 매매가를 기준으로 환산 시, 본 건의 시장 가치는 약 2억원 내외로 추정해볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 미회수 위험: 임차인 김동원 씨의 보증금 2,000,000원이 대항력 유무 불분명으로 인해 회수되지 못할 가능성이 있습니다. 이 경우 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담하게 되거나, 임차인이 손해를 입을 수 있습니다.

승강기 작동 중단: 승강기의 장기간 미작동은 유지보수 또는 교체에 따른 추가 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정: 본 건 소재지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 외국인 또는 특정 사업자가 주택을 취득할 경우 관할 지자체의 허가가 필요합니다. 이는 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

향후 개발 및 인프라 변화: 파주시 지역의 지속적인 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따라 부동산 가치 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재한 다세대주택으로, 경의중앙선 운정역 접근성이 양호하고 주거 환경이 안정적인 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 임차인 김동원 씨의 보증금 2,000,000원에 대한 회수 불확실성은 본 건의 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 승강기 작동 중단으로 인한 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 잠재적 위험 요소를 신중하게 검토한 후 투자를 결정하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

주변 시세 대비 합리적 가격 접근: 감정가(2억 4백만원) 대비 최근 거래가(1억 6천 5백만원 ~ 2억 2천 5백만원)를 고려할 때, 리스크 요인 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

안정적인 주거 수요: 야당동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

명확한 권리관계: 최희정 임차인 관련 권리 관계는 확약서 제출을 통해 정리된 것으로 보이며, 이는 권리 분석을 더욱 명확하게 합니다. (단, 김동원 임차인의 대항력 문제는 별도 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용면적(56.74㎡)과 2층이라는 점, 그리고 유사 면적 및 층수의 주변 물건들의 최근 매매가를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시장 가치는 약 1억 9천 7백만원 내외로 추정됩니다.

그러나 임차인 김동원 씨의 보증금 2,000,000원에 대한 미회수 가능성이라는 잠재적 위험을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 1억 9천 5백만원으로 제안합니다. (※ 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 실제 현황 조사 결과, 입찰 경쟁률 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.