나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60357 [1] 경기도 파주시 검산동 108-5 애플트리 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 검산동 소재 ‘검산초등학교’ 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 단독주택 등 주거용, 제조업소 등 공업용, 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서 편의시설 및 교통시설과의 접근성 등 제반 주위 여건은 보통입니다.

교통상황

본 건물 내 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 외장 타일 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일, 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로서, ‘건물개황도’ 상 방2, 다용도실, 거실, 주방/식당, 욕실2 및 발코니 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 보일러설비, 급탕설비 및 기본적인 소방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임,

인접 도로상태등

본 건물 남동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접하고 있으며 포장의 상태 및 계통성 등은 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대미상임)

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 강상구)로부터 2026.5.21.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 고양지원 2026타경60357 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 검산동 108-5 애플트리 2동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 57.75㎡ (약 17.47 평)

* 건물면적: 52.09㎡ (약 15.76 평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 중 3층 302호

* 사용승인일: 2020년 3월 17일

1.1. 입지조건

2

* 위치: 경기도 파주시 검산동 소재 '검산초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 단독주택 등 주거용 건물과 제조업소 등 공업용 건물, 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본 건물 남동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있어 접근성은 무난합니다.

* 편의시설 및 교통시설 접근성은 보통입니다.

* 주변 지역에 잠재적 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 압류 (성남세무서장, 2025.03.04) 또는 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.02.09)로 추정됩니다. (등기부 요약상 강제경매가 가장 늦은 접수일자로 말소기준권리 가능성 높음).

* 인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 강상구)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 13일

* 확정일자: 2022년 5월 26일

* 배당신고일자: 2024년 7월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026년 5월 21일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 없으며, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

2

* 해당 물건이 위치한 검산동 일대는 주거, 공업, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권의 성격을 띕니다.

* 인근에 검산초등학교가 위치하여 주거 밀집 지역으로서의 기본적인 수요가 존재합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 전반적인 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

2

* 교육시설: 검산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 주위 환경 설명을 볼 때, 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등) 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 이용이 보통 수준이며, 자가용 이용 시 인근 도로망을 통해 파주 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 건물 내부 이용 현황: 방 2개, 다용도실, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비 현황: 위생·급배수, 전기, 보일러, 급탕, 기본적인 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로, 외국인 등이 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등을 취득하는 경우 허가를 받아야 합니다. 해당 기간 내 외국인 구매자는 주의가 필요합니다.

* 임대차 정보: 감정평가서 요약에는 '임대미상임'으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(강상구)의 임차 내역이 상세히 기재되어 있습니다. 다른 미등기 또는 미신고 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 파주시 검산동에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 공업 시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 신청채권자이며, 임차인 강상구 씨가 대항력을 포기하고 HUG의 인수 조건 변경에 동의했다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수하지 않게 되어 권리관계가 매우 명확하고 간결한 것이 큰 장점입니다. 건물 자체는 2020년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다. 다만, 토지거래 허가구역 지정 기간이 남아있어 외국인 구매자의 경우 허가 절차를 확인해야 하는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰 후 권리 관계에 따른 추가 부담이나 분쟁의 소지가 매우 적습니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인을 받은 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선에 따라 시세 상승의 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적과 연식의 주변 다세대주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 거래 (2010년 준공, 58.15㎡): 10,300만원 (약 177만원/㎡)

* 2025년 12월 거래 (2019년 준공, 58.81㎡): 15,000만원 (약 255만원/㎡)

* 2026년 2월 거래 (2003년 준공, 39.74㎡): 7,250만원 (약 182만원/㎡)

본 물건의 전용면적은 52.09㎡이며, 사용승인일(2020년)을 고려할 때 비교적 신축에 해당합니다. 위 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 시세는 대략 9,200만원에서 13,300만원 사이로 추정됩니다.

감정가 200,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점, 임차 보증금 인수 부담이 없는 점 등을 고려하여, 현 시세 수준과 안전 마진을 확보하는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 115,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.