나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70340 [1] 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 13층 1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "경기도청 북부청사" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공동주택 및 대형마트 등이 혼재하는 지역 으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 전철역(의정부경전철 경기도북부청사역) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 16층 건물 내 제13층 제1307호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 마감임. ※본건의 사용승인일은 2019.06.03.일임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조) ※상기 내부구조도는 건축물현황도, 평가전례 및 탐문조사에 의한 개략적인 것인 바, 실제와는 다소 차이가 있을 수 있으니 입찰시 유의하시기 바람.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 주차장 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(2013-06-28), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건폐율:70%이하,용적률:800%이하, 층수:3층이상,건축물용도:상업용지(자세한사항은 주택과에서 확인)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 의정부지방법원 2026타경70340 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 13층 1307호

용도: 오피스텔

감정평가액: 128,000,000원

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

건물 면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

건물 지분: 23.907㎡ (약 7.23평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한국주택금융공사

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 16층 건물 내 13층

사용승인일: 2019년 6월 3일

총 세대수(호수): 141호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "경기도청 북부청사" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공동주택 및 대형마트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 의정부경전철 경기도북부청사역 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 편리한 편임.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

* 도로상태: 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 말소기준권리: 2025년 1월 24일 접수된 고창민의 근저당권(금액: 60,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 오해성 (보증금 125,000,000원, 전입일자 2023년 6월 5일, 확정일자 2023년 4월 19일, 대항력 있음, 말소: 인수)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 임차인 현황:

* 임차인: 오해성 (성만 표기: 오 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 5일

* 확정일자: 2023년 4월 19일

* 대항력: 있음

* 등기부채권 총액: 185,000,000원 (근저당 60,000,000원 + 강제경매 신청액 125,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공동주택, 대형마트 등이 혼재되어 있어 상권이 발달된 지역임.

* 교통 접근성: 의정부경전철 경기도북부청사역 인근에 위치하여 교통 이용이 편리함.

* 잠재적 개발 가치: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

* 혐오시설 유무: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 현저한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 경기도청 북부청사와 인접해 있으며, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이함.

* 대중교통: 의정부경전철 경기도북부청사역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주거 환경: 오피스텔, 공동주택 등이 밀집한 지역으로 주거 환경이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 오해성(보증금 125,000,000원)의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰자의 총 투자 비용을 증가시키는 주요 요인입니다.

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 감정가 128,000,000원 대비 인수해야 할 보증금이 125,000,000원으로, 실질적인 취득 가치가 감정가에 근접하거나 초과할 수 있습니다.

* 명도 관련 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 자금 부담: 낙찰가 외에 125,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 자금 조달 계획을 철저히 세워야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 역세권 오피스텔로, 경기도청 북부청사 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(오해성, 보증금 125,000,000원)이 존재하여 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자의 총 투자 비용이 크게 증가하며, 감정가(128,000,000원) 대비 인수 보증금(125,000,000원)의 비중이 높아 수익성 확보에 신중한 검토가 필요합니다.

부동산 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권의 보증금이 인수되는 구조입니다. 따라서 입찰 시에는 인수 보증금과 시세 변동 가능성을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 경기도청 북부청사 인근으로 행정 및 상업시설 접근성이 우수함.

* 편리한 교통: 의정부경전철 경기도북부청사역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있음.

* 생활 인프라: 대형마트, 병원, 은행 등 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 5월 10일: 13층, 13,200만원

* 2025년 9월 4일: 13층, 11,500만원

* 2024년 1월 23일: 14층, 12,000만원

시세 분석:

본 물건과 유사한 층수(13층)의 최근 거래가는 11,500만원이며, 14층 거래가는 12,000만원에서 13,200만원 수준입니다. 이를 종합해 볼 때, 본건의 현 시세는 약 11,500만원에서 12,500만원 사이로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 인수해야 하는 조건입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보가 있으나, '대항력 있음' 및 '말소: 인수'라는 명확한 등기부등본상의 내용에 따라 125,000,000원을 인수한다고 가정하고 산정합니다.

일반적으로 경매에서 예상 입찰가는 인수되는 채무(보증금)를 제외한 순수 부동산 가치에 낙찰률을 고려하여 산정합니다. 즉, 'Bid Price + Assumed Deposit'이 해당 부동산의 시장 가치 이하가 되도록 Bid Price를 결정해야 합니다.

만약 시장 가치를 12,500만원으로 가정한다면,

Bid Price + 125,000,000원 <= 125,000,000원

이 경우 Bid Price는 0원이 되어야 하므로, 이는 현실적인 입찰가를 산출하기 어렵게 만듭니다.

따라서, 본 건은 인수 보증금이 부동산의 일반적인 시장 가치보다 높거나 거의 동일한 상황으로, 낙찰 받더라도 추가적인 비용 부담으로 인해 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

그러나 법원 경매 절차에 따라 입찰가격을 제시해야 하므로, 최대한 보수적으로 접근하여 최근 13층 거래 사례인 11,500만원을 기준으로 삼습니다.

예상 입찰가: 11,500만원

단, 위 예상 입찰가로 낙찰될 경우 총 투입 금액은 11,500만원(입찰가) + 125,000,000원(인수 보증금) = 240,000,000원이 됩니다. 이는 최근 거래가(11,500만원~13,200만원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 상당한 손실이 예상되므로 신중한 판단이 필요합니다. 명확한 권리 분석 및 법률 전문가와 상의 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.