나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50120 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 「갈현초등학교」 남측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철3,6호선 「연신내역」 등이 소재하여 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상2층 건물 내 지층으로서 (사용승인일: 1989.02.28) 외 벽: 벽돌조 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호: 샷시창호임

이용상태

본건은 층별 구분소유적 공유관계로 판단되며 이순옥지분(지층)은 2가구의 주거용으로 구분하여 이용(후첨 '내부구조도' 참조)중인 것으로 판단됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형의 평지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 방향으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

본건은 공부상 주택(토지 및 건물)이나 실질은 구분소유적 공유관계로서 구분건물처럼 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

1. 일괄 매각
2. 구분소유적 공유관계로 구분건물(지층)로 평가 및 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 477-28번지에 소재한 단독주택으로, 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다. 사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50120 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 감정가는 160,000,000원입니다.

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 477-28

* 용도: 단독주택 (구분소유적 공유관계로 이용 중)

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 143.10㎡ (약 43.29평)

* 매각 대상 토지 지분: 47.70㎡ (약 14.43평)

* 건물면적: 200.34㎡ (약 60.61평)

* 매각 대상 건물 지분: 66.77㎡ (약 20.20평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역, 지분매각, 대항력있는임차인

* 주의사항: 1. 일괄 매각, 2. 구분소유적 공유관계로 구분건물(지층)로 평가 및 매각.

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1989년 2월 28일

* 구조: 벽돌조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 2층

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치하며, 「갈현초등학교」 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하여 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택 밀집 지역, 쾌적한 주거지대

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 3호선 및 6호선 연신내역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 말소기준권리: 을구 3번, 근저당권 (이경자, 2015년 12월 30일 접수)

* 토지 등기부 요약:

* 2015년 9월 24일: 이순옥 지분 전부 이전 (매매)

* 말소기준권리 이하 다수의 가압류 및 압류, 임의경매, 강제경매 권리들이 순차적으로 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 341,205,336원

* 건물 등기부 요약:

* 토지 등기부와 유사한 권리관계가 등기되어 있으며, 말소기준권리 이하 권리들은 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 341,205,336원

* 임차인 현황:

* 곽 (채권자 이OO 관련): 전입일자 2015-07-22, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 김 (채권자 이OO 관련): 전입일자 2015-06-26, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 신 (채권자 이OO 관련): 전입일자 1995-03-21, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 김윤주: 전입일자 2017-02-03, 대항력 없음.

* 오현: 전입일자 2025-11-18, 대항력 없음.

* 황준호: 전입일자 2023-05-09, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건은 은평구 갈현동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 단독주택이나 다가구 주택으로 이용될 경우, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상점이나 서비스업이 발달할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 갈현초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 3, 6호선 연신내역이 가까워 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주거지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 나머지 지분권자와의 협상이나 분쟁의 소지가 있습니다. 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 곽 , 김 , 신 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 중복사건: 2026타경50566 (주식회사 허공) 강제경매 건이 존재하여, 향후 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 토지 이용 목적에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 구분소유적 공유관계: 공부상 단독주택이나 실질적으로 여러 가구가 구분하여 사용하고 있는 점은 수익형 부동산으로서의 가능성과 동시에 복잡한 관리 관계를 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동의 주거지 내에 위치하며, 지하철 연신내역을 이용할 수 있는 교통 요지입니다. 비록 공부상 단독주택이나, 실제로는 구분소유적 공유 형태로 이용되고 있어 다가구주택과 유사한 형태를 띨 가능성이 높습니다. 이로 인해 잠재적인 임대 수익 창출이 가능하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 지분매각이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 더불어 중복 사건의 존재는 법적 절차의 복잡성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 은평구 갈현동의 안정적인 주거지역 내 위치, 연신내역 인접으로 인한 교통 편의성.

* 수익성: 구분소유적 공유관계로 인한 다가구 형태 이용 시 임대 수익 가능성.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 교통망 확충 시 부동산 가치 상승 기대.

* 저가 매수 기회: 지분매각 및 복잡한 권리관계로 인해 일반 시장 대비 낮은 가격에 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 160,000,000원으로 책정되었으나, 주변 시세 분석 결과 시장 가치는 그 이상으로 판단됩니다. 최근 거래 사례를 종합해 볼 때, 본 건의 지분 가치는 대략 100,000,000원에서 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 지분매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성, 중복 사건의 존재 등 여러 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 110,000,000원을 중심으로, 현장 조사 및 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 시세 참고:

* 갈현동 481-19 (연립, 46.47㎡, 1994년식): 235,000,000원 (2026년 5월)

* 갈현동 275-154 (다세대, 49.97㎡, 1986년식): 190,000,000원 (2026년 5월)

* 갈현동 507-2 (다세대, 71.91㎡, 2001년식): 330,000,000원 (2026년 5월)

* 종합적인 판단하에, 본 물건은 110,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.