나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100293 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1699-2 엘루크반포 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "교대역(지하철 2호선 및 3호선)" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철(교대역, 2호선 및 3호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상16층건 내 제5층 제506호로서, (사용승인일 : 2023.03.06) 외 벽 : 석재붙임 및 복합판넬 붙임 마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(실1, 다락 등) 구조입니다. ※ 자세한 사항은 후면 "건물개황도" 참고 바랍니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기타설비(기계식주차) 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 남측 하향의 완경사 지대에 자체 지반 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20미터 내외, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(서초로) , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100293 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1699-2 엘루크반포 5층506호

용도: 오피스텔

감정가: 372,000,000 원

토지면적: 3.18㎡ (약 0.96평)

토지지분: 3.1767999999999996㎡ (약 0.96평)

건물면적: 15.62㎡ (약 4.72평)

건물지분: 15.62㎡ (약 4.72평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상16층 중 제5층 제506호

건축년도: 2023년 03월 06일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "교대역(지하철 2호선 및 3호선)" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 2, 3호선 교대역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 이용 계획 및 도로 상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 남측 하향의 완경사 지대에 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 폭 약 20미터, 동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서초로), 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 허가 대상 및 기간은 외국인 등 특정 대상이나 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 국한되며, 본 오피스텔 물건에 직접적인 제한이 없을 가능성이 높으나 계약 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 01월 15일 접수된 삼성카드 가압류 (채권액 17,734,182원)입니다.

인수되는 권리 (임차인 현황 및 보증금)

본 건에는 대항력 있는 임차인으로 주택도시보증공사(대리인: 김민중)가 있으며, 보증금 300,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2025년 03월 21일, 확정일자는 2025년 03월 14일이며, 배당신고일자는 2026년 02월 25일입니다.

등기부상 을구 3번 권리(2026년 04월 08일 접수, 주택임차권, 권리금액 300,000,000원)는 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 "을구 3번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 못하면 매수인이 인수"한다고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 따라서 300,000,000원의 보증금은 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 추가 비용이 될 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 위 임차인의 보증금 3억원은 반드시 인수되는 권리이므로 주의가 필요합니다.

기타 권리 사항

이 외에 갑구 3번(삼성카드 가압류), 갑구 4번(현대카드 가압류), 갑구 5번(하나카드 가압류), 갑구 6번(롯데카드 가압류), 갑구 7번(현대카드 강제경매), 갑구 8번(신한카드 가압류) 등 다수의 가압류 및 강제경매 채권이 있으나, 이들은 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부요약상 '소유권이전1번신탁등기말소'(권리자: 김영신) 건은 이미 말소된 등기사항으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설 및 유동인구

본 건이 위치한 서초동 일대는 교대역을 중심으로 오피스, 법조계 관련 시설, 금융기관, 학원가, 상업시설 및 주거 시설이 밀집한 복합 상권입니다. 특히 교대역은 서울의 주요 환승역 중 하나로 유동인구가 풍부하며, 주변 오피스텔 및 상업 시설의 수요가 꾸준한 지역입니다.

혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접한 곳에 특별히 민감하게 고려될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역 내 일반적인 상업 및 주거 환경에 따른 소음이나 혼잡함은 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 내/주변 편의 시설

엘루크반포 오피스텔은 2023년 신축 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있어 편리한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

주변으로는 교대역 상권을 이용한 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등)이 풍부하게 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 상태 및 설비

본 건은 2023년 3월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 건물 상태가 매우 양호하며 최신 설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감, 창호는 샤시창호 마감 등으로 현대적인 외관을 자랑합니다. 내부 구조는 오피스텔(실1, 다락 등)로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (인수 조건)

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(김민중, 보증금 300,000,000원)의 존재입니다. 임차인의 보증금 전액이 경매 배당에서 회수되지 않을 경우, 그 미회수된 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역 등 행위 제한

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상이나 아파트 용도 부지에 대한 허가 사항이므로, 일반 오피스텔 거래에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있으나, 계약 시 허가 관련 조항을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 최고높이 제한 지역 등 관련 법규에 따른 제약 사항이 존재합니다.

기타 법적/행정적 제약

현재까지 파악된 바로는 추가적인 법적 또는 행정적 제약은 명확히 드러나지 않았으나, 경매 물건의 특성상 계약 전 모든 권리 관계 및 법적 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2, 3호선 교대역 초역세권에 위치한 2023년 준공의 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지와 건물 컨디션을 자랑합니다. 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역이며, 향후 시세 상승 잠재력도 충분하다고 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 임차인이 배당에서 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰가의 3억원 이상이 추가로 투입될 수 있습니다. 따라서 투자를 고려하신다면, 임차인과의 관계, 보증금 회수 가능성, 그리고 이에 따른 총 투입 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 핵심 교통 요지인 교대역 초역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 신축 오피스텔: 2023년 준공된 최신식 오피스텔로 하자 보수 부담이 적고 상품성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 서초동 법조타운, 금융가, 다양한 오피스 밀집 지역과의 접근성이 높아 직장인 임대 수요가 풍부합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 강남/서초권역의 부동산 가치 상승 잠재력과 더불어 신축 건물로서의 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 372,000,000원입니다. 동일한 엘루크반포 오피스텔의 전용면적 15.62㎡ 물건이 2024년 10월 14일에 365,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 23.85㎡ 물건은 2024년 6월 20일에 580,100,000원에, 33.12㎡ 물건은 2026년 6월 18일에 700,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 부동산 자체의 시장 가치는 감정가 수준인 약 370,000,000원에서 390,000,000원 범위 내로 추정할 수 있습니다.

다만, 본 건은 대항력 있는 임차인(김민중)의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 관계가 있습니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰가의 추가 비용으로 발생합니다.

따라서, "인수 보증금(300,000,000원)을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 물건 자체의 가치에 기반한 예상 입찰가는 약 370,000,000원에서 390,000,000원 사이로 제안합니다.

하지만 실제 총 투입 비용은 이 입찰가에 인수해야 하는 보증금 300,000,000원(또는 임차인이 배당받는 금액을 제외한 차액)이 더해지므로, 신중한 총 투입 비용 산정이 반드시 필요합니다. 최종 입찰가는 임차인의 배당 여부, 향후 임대 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.