나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100291 [1] 서울특별시 동작구 사당동 141-97 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2026.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 "서울남성초등학교" 북서측 인근에 위치하였으며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 내외, 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2023-05-04), 지구단위계획구역(2023-05-04) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경사스라브지붕, 지하 1층, 지상 4층(사용승인일:2019.10.17.)로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

주상용으로 이용중임

설비내역

위생 및 급 · 배수시설 및 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100291 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 141-97

용도: 다중주택

감정가: 2,768,581,720원

토지면적: 172.00㎡ (약 52.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 503.25㎡ (약 152.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정, 서울서남부농업협동조합)

건물명: IRIS (건축물대장상)

사용승인일: 2019년 10월 17일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 사당동에 위치하며, 주변에 서울남성초등학교가 북서측 인근에 소재함.

지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지역임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지는 사다리형의 완경사지로, 주상용 건부지로 이용 중임.

북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 5미터 및 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당함.

토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 허가 또는 제한이 있을 수 있음 (지정기간 확인 필요).

3. 권리분석

말소기준권리:

* 토지 등기부: 2019년 2월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

* 건물 등기부: 2019년 10월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요만 기재되어 있으며, 구체적인 내용 확인 필요)

임차인 현황:

총 30명의 임차인이 확인되며, 모든 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 경매 절차에서 법원의 배당 순위에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 회수하지 못하는 임차인이 발생할 수 있습니다.

* 강 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2023-12-15, 대항력 없음

* 고 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-27, 확정일자 2021-08-17, 배당신고일자 2026-04-03, 대항력 없음

* 권 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-02, 확정일자 2019-11-11, 배당신고일자 2026-03-09, 대항력 없음

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2024-12-23, 확정일자 2024-12-23, 배당신고일자 2026-03-10, 대항력 없음

* 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-03, 확정일자 2023-03-07, 배당신고일자 2026-04-26, 대항력 없음

* 김 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-25, 확정일자 2021-10-25, 배당신고일자 2025-11-21, 대항력 없음

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2023-12-12, 확정일자 2023-11-01, 배당신고일자 2025-12-12, 대항력 없음

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2024-02-16, 확정일자 2024-02-16, 배당신고일자 2026-02-25, 대항력 없음

* 서 : 보증금 140,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-11-02, 확정일자 2022-11-02, 배당신고일자 2026-03-19, 대항력 없음

* 서 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-05, 확정일자 2024-03-05, 배당신고일자 2026-02-25, 대항력 없음

* 송 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-23, 확정일자 2023-09-26, 배당신고일자 2026-04-24, 대항력 없음

* 신 : 보증금 30,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2025-04-04, 확정일자 2025-04-04, 배당신고일자 2026-03-20, 대항력 없음

* 유 : 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2023-04-28, 확정일자 2023-03-15, 배당신고일자 2026-02-24, 대항력 없음

* 유 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-23, 확정일자 2022-10-31, 배당신고일자 2026-04-03, 대항력 없음

* 윤 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023-06-14, 확정일자 2023-06-15, 배당신고일자 2026-03-20, 대항력 없음

* 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-19, 확정일자 2026-03-29, 배당신고일자 2026-04-08, 대항력 없음

* 이 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-29, 확정일자 2021-06-24, 배당신고일자 2026-03-06, 대항력 없음

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-01-13, 확정일자 2025-01-13, 배당신고일자 2026-02-19, 대항력 없음

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-22, 확정일자 2024-10-22, 배당신고일자 2026-02-19, 대항력 없음

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 480,000원, 전입일자 2025-11-17, 확정일자 2025-11-17, 배당신고일자 2026-02-27, 대항력 없음

* 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-21, 확정일자 2020-11-23, 배당신고일자 2026-03-10, 대항력 없음

* 임 : 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2024-03-15, 확정일자 2024-03-15, 배당신고일자 2026-03-20, 대항력 없음

* 장 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-29, 확정일자 2021-10-28, 배당신고일자 2025-12-03, 대항력 없음

* 정 : 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2022-10-07, 확정일자 2022-09-16, 배당신고일자 2026-04-08, 대항력 없음

* 주 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-27, 확정일자 2022-11-28, 배당신고일자 2026-04-03, 대항력 없음

* 차 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-11, 확정일자 2019-10-31, 배당신고일자 2026-04-21, 대항력 없음

* 최 : 보증금 40,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2024-09-19, 확정일자 2024-09-19, 배당신고일자 2026-03-05, 대항력 없음

* 최 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-12, 확정일자 2019-10-25, 배당신고일자 2026-05-04, 대항력 없음

* 홍 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-15, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

기타 등기사항:

* 토지: 소유권 이전 (1977년, 2019년), 근저당권 (을1, 말소기준권리), 가압류 (갑3, 이민호, 말소), 압류 (갑4, 동작구, 말소), 임의경매 (갑5, 서울서남부농협, 말소).

* 건물: 소유권 보존 (2019년), 근저당권 (을1, 말소기준권리), 주택임차권 (을2~을9, 모두 말소).

* 가압류 (이민호, 170,000,000원) 및 압류 (동작구)가 말소된 것으로 확인됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,610,000,000원 (근저당 14.4억 + 가압류 1.7억)

* 건물 등기부채권 총액: 2,560,000,000원 (기재된 주택임차권 등 다수 포함, 말소기준 권리는 근저당 14.4억)

* 경매 개시 채권액: 서울서남부농업협동조합 1,242,349,159원

4. 상권분석

주변 지역의 최근 실거래가 정보는 다세대주택, 연립주택 등 개별 주택 단위의 거래이며, 본건과 같은 다중주택 전체의 거래 사례는 파악되지 않음.

최근 2026년 7월 실거래 사례:

* 사당동 169-10번지 조은빌라B (다세대, 1994년식, 49.22㎡ 전용) 28,000만원

* 사당동 449-24번지 청구맨션빌라 (연립, 1992년식, 115.11㎡ 전용) 82,000만원

* 사당동 300-23번지 성원빌라 (다세대, 1994년식, 56.54㎡ 전용) 54,400만원

본건은 대지면적 172㎡, 건물 연면적 503.25㎡의 다중주택으로, 개별 거래된 빌라/연립주택보다 규모가 훨씬 크며, 용도 또한 다중주택이므로 직접적인 시세 비교는 어려움.

감정가 27.7억원을 기준으로, 유사 규모 및 조건의 다중주택 거래 사례를 추가로 조사하여 시장 가치를 파악할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울남성초등학교가 인근에 위치하여 학군이 양호한 편임.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋음.

* 편의시설: 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주거 환경: 단독, 다가구, 다세대, 공동주택 등이 혼재된 주거 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 지상권: 등기부 등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 관련 권리 관계를 반드시 추가 확인해야 함.

* 임대차 관련: '기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 정확한 임대 현황 및 임대료, 공실률 등에 대한 추가 확인이 필요함. (비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 전세보증금의 상당액이 임차인에게 배분될 가능성이 있음)

* 토지거래 허가구역: 외국인 또는 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 지역으로, 투자 목적에 따른 제한 사항 확인 필요.

* 교육환경보호구역: 최종 확인은 관할 교육청에 문의하여 진행해야 함.

* 다수 임차인: 총 30명의 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총액이 상당하므로, 명도 및 보증금 정산 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성 있음.

7. 종합 의견

본건은 신축(2019년 준공) 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 서울 동작구 사당동이라는 입지 조건을 갖추고 있어 잠재 가치가 있는 물건임.

그러나 말소기준권리에 비해 채권 총액이 높고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성, 미확인 임대 현황 등은 주의 깊은 검토가 필요함.

감정가는 27.7억원으로 높게 책정되어 있으나, 주변 개별 주택 거래가격을 고려할 때 전체 건물 가치를 어떻게 산정했는지 분석이 필요함.

다수의 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, 경매 배당 결과에 따라 임차인과의 명도 과정에서 이견이 발생할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 가능.

* 우수한 입지: 서울 동작구 사당동의 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성.

* 다중주택 특성: 다수의 임대 단위 확보를 통한 안정적인 임대 수익 기대.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 교통망 확충 등 미래 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,768,581,720원입니다.

모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 부담은 없습니다.

그러나 전체 임차인의 보증금 총액이 약 18.7억원에 달하므로, 경매 진행 시 배당 순위에 따라 임차인에게 상당한 금액이 배분될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리인 근저당 채권액(14.4억) 및 경매 개시 채권액(12.4억)을 합하면 약 26.8억원으로, 감정가 수준에 근접합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 첫 경매 진행 시 감정가의 85% 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

예상 입찰가는 약 2,350,000,000원 (23억 5천만원) 수준으로 제시합니다.

최종 입찰가는 본건의 권리 관계(특히 지상권), 현장 조사 결과, 유사 물건의 시세, 응찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

임차인과의 명도 절차, 임대료 수준 등을 사전에 철저히 조사하여 실질적인 투자 수익률을 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.