나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10190 [1] 제주특별자치도 서귀포시 색달동 3092 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2026.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 '중문색달해수욕장' 북서측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설, 골프장, 상업시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 완경사지이며, 위락시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 유원지(2023-01-18), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 관광단지(2023-01-18), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하수처리구역(2024-10-16)임.

제시목록 외의 물건

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 토지상에는 후첨 지적 및 건물개황도와 같이 소유권 미상의 제시외건물이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 3) 본건 토지상에는 후첨 사진용지와 같이 소유권 미상의 조경시설이 소재하는바, 이를 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 4) 본건 토지는 중문관광단지 내의 토지로서 제주특별자치도 고시 제2025-239호 '중문관광단지 개발사업시행 승인(변경) 고시'상의 조성계획 등을 감안하여 평가하였음. 5) 본건 토지상의 돌담, 석축 등은 본건 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음. 6) 제시외건물 등의 위치 및 경계는 지적개황도 등에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조, 철골조, 경량철골조 슬래브 및 슬래브위한식기와지붕 지1층~1층 건물로서, 내벽(지하) : 콘크리트 노출 등, 바닥 : 콘크리트 노출 등임.

이용상태

건축물대장상 위락시설로 되어있으나, 현황은 벽체 등이 철거된 상태임. 중문관광단지 개발사업 승인(변경) 고시상의 본건 건물의 용도는 1종 및 2종 근린생활시설(휴게음식점 및 일반음식점, 소매점), 문화 및 집회시설로 되어있음.

설비내역

기호(2)의 1층 일부(25.92㎡)의 경우 전기설비, 냉난방설비, 전열교환기 등의 설비되어있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 1층의 면적이 1,797.78㎡로 되어있으나, 건축물대장상 2024년 5월 31일, 2024년 8월 8일자로 철거, 멸실신고 되어 건축물대장상의 1층 면적은 1,062.06㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 건물은 후첨 사진용지와 같이 현장조사 당시 벽체 등이 철거된 상태였는바, 현황의 상태를 감안하여 평가하였음. 3) 본건 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 1층의 면적이 1,797.78㎡로 되어있으나, 건축물대장상 2024년 5월 31일, 2024년 8월 8일자로 철거, 멸실신고 되어 건축물대장상의 1층 면적은 1,062.06㎡임. 본건은 현황에 부합하는 건축물대장상의 면적을 기준으로 감정평가하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 조경시설 등 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10190 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 색달동 3092

용도: 위락시설

감정가: 23,684,461,240원

토지면적: 11,920.00㎡ (약 3,606.20평)

건물면적: 3,247.86㎡ (약 982.53평) (건물 제시외면적 5.00㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 다올저축은행 (본건 임의경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 및 조경시설 등 매각 포함.

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 '중문색달해수욕장' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주위는 숙박시설, 골프장, 상업시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 유원지, 관광단지, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 중문색달해수욕장, 다수의 호텔 및 리조트, 골프장 등 관광 관련 시설이 인접해 있습니다. 주변 지역 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 31일 접수된 주식회사다올저축은행 외 4명의 근저당권(을14)입니다.

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 약 221억 8천 2백만원, 건물 등기부채권 총액은 약 219억 1천 2백만원으로, 총 채무 부담액이 상당합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 제주도 최고의 관광 중심지 중 하나인 중문관광단지 내에 위치하여 관광객 수요가 풍부한 지역입니다.

주변 시설 연계: 인근의 숙박시설, 골프장, 해수욕장 등과 연계한 다양한 상업 및 위락 시설 운영이 가능합니다.

건물 용도: 위락시설로 등록되어 있으며, 건축물대장상으로는 근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점, 소매점), 문화 및 집회시설로도 활용 가능합니다.

5. 생활정보

관광 인프라: 중문색달해수욕장을 비롯한 해변, 박물관, 테마파크 등 유명 관광 명소가 인접하여 관광객 이용 편의성이 높습니다.

교통 및 편의시설: 차량 접근성이 좋으며, 관광객을 위한 다양한 편의시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태: 현장에서 건물 벽체 등이 철거된 상태로 확인되어, 대규모 보수 및 재건축이 필요할 것으로 예상됩니다. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

건축물대장과의 차이: 등기사항전부증명서상 1층 면적(1,797.78㎡)과 건축물대장상 면적(1,062.06㎡)에 큰 차이가 있습니다. 건축물대장상 현황에 부합하는 면적으로 감정평가되었으나, 실제 이용 및 재건축 시 혼란이 있을 수 있습니다.

제시외 건물 및 조경시설: 소유권이 확인되지 않은 제시외 건물 및 조경시설이 토지 상에 소재하며, 이들은 일괄 매각 대상입니다. 경매 진행 시 소유권 문제 및 처리 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 유원지, 관광단지 등 복합적인 용도지역 지정으로 인해 향후 개발 및 증축 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

개발 사업 연관성: 본 토지가 중문관광단지 개발 사업 계획과 연관되어 평가되었으므로, 해당 개발 사업의 변경 또는 중단 여부에 따라 자산 가치가 변동될 수 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가에 근접하거나 초과하는 수준으로, 투자 시 재무적 안정성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주의 핵심 관광지인 중문관광단지 내 대규모 위락시설 부지로, 잠재적 가치가 높습니다. 그러나 현재 건물이 상당 부분 철거된 상태이고, 건축물대장과의 면적 불일치, 소유권 미상의 제시외 물건 존재, 복합적인 토지 이용 규제 등 여러 리스크 요인을 동시에 가지고 있습니다. 따라서 투자 결정을 내리기 전에 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필요하며, 재건축 및 개발 계획에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 중문관광단지라는 강력한 관광 수요가 있는 지역에 위치합니다.

대규모 개발 잠재력: 1만 1천 평 이상의 토지와 3천 평 이상의 건물 면적을 활용한 복합 관광 시설, 리조트, 상업 시설 등으로 개발할 잠재력이 큽니다.

관광 단지 개발 시너지: 중문관광단지 개발 사업과의 연계 성공 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

전략적 활용 가능성: 관광객을 위한 위락, 휴양, 엔터테인먼트 시설 등 다양한 용도로 재창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 23,684,461,240원을 기준으로, 현재 건물의 비현황 상태(철거) 및 제시외 물건, 소유권 미상 등에 따른 복구 및 처리 비용, 그리고 미상 임차인으로 인한 불확실성 등을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 향후 시장 상황, 본건의 재건축 및 운영 계획, 그리고 추가적인 현장 조사를 통해 결정되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.