나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50194 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 20층2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상 20층 중 제20층 제2005호로서 외벽 : 석재마감 및 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 타일, 벽지마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링 쿨러설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납관리비 1,077,980원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본정보

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5, 수하임1차 20층 2005호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상 20층 중 제20층

* 용도: 아파트

* 건축물 사용승인일: 2021년 12월 15일

* 토지 면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

* 토지 지분: 15.7251㎡ (약 4.76평)

* 건물 면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

* 건물 지분: 59.5627㎡ (약 18.02평)

* 총 동수: 1동

* 총 세대수: 105세대 (자료에 따라 114세대 언급 있음)

1.2. 경매 정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50194 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 194,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

2.2. 교통 상황

* 본건 아파트단지까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 소유권보존: 유한회사와이지개발

* 근저당권: 우리은행, 80,760,000원 (말소기준권리, 경매로 소멸)

* 주택임차권: 조길현, 143,500,000원 (경매로 소멸)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 143,500,000원 (경매로 소멸)

* 등기부채권 총액: 224,260,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 조 (주택도시보증공사)

* 보증금: 143,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-11

* 확정일자: 2021-12-29

* 배당신고일자: 2024-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. (주의: 임차인 정보의 확정일자/전입일자와 말소기준권리 간의 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 인수/소멸 권리

* 본 경매 절차로 인해 위 임차인 현황 및 등기부등본 상의 모든 권리(근저당권, 주택임차권, 강제경매)는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담(보증금 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역에 위치하여 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 동광양중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (참고: '수하임 더스틸'은 '학세권' 아파트로 홍보된 바 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 미납 관리비 1,077,980원 (2026년 2월 24일 기준)이 존재하므로, 입찰 전 관리사무소에 납부 대상 및 금액을 최종 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 본건이 속한 광양시 지역에서 일부 혐오시설(폐기물 처리장, 돌 파쇄장 등) 설치 관련 주민 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지(중동 1324-5) 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설이 확인된 바는 없습니다. 다만, 주변 지역 개발 및 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다. 또한, (유)와이지개발이 시행사로 참여한 '수하임' 관련 아파트에서 임대보증금 지급 여력이 상실된 사례가 언론에 보도된 바 있어, 사업 주체의 재무 건전성에 대한 간접적인 우려가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 아파트로, 입지 조건 및 교통은 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 미납 관리비가 존재하며, 사업 주체의 과거 이력과 관련하여 간접적인 리스크 요인이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공으로 비교적 신축이며 내부 상태 양호 예상.

* 양호한 입지: 동광양중학교 인근, 간선도로 및 버스정류장 인접으로 편리한 생활 환경.

* 권리상 안전: 경매로 인한 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 194,000,000원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세를 산정하기 어려우나, 주변 유사 단지 및 최근 실거래가 추이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인의 보증금은 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 따라서, 감정가를 기준으로 시장 상황을 종합적으로 판단하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. (예시: 감정가의 85~95% 범위 내에서 검토 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.