나이스옥션 법원경매 해남 2026타경1017 [1] 전라남도 완도군 완도읍 가용리 52-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 완도공설운동장 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근교 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 완경사지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(3) : 부정형의 완경사지로서, 공업나지 및 도로로 이용중임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서, 잡종지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1),(4) : 일련번호(3)을 통하여 출입함. 일련번호(3) : 본건 일부가 아스팔트2차선도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역(2018-11-22), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 자연녹지지역(2018-11-22), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(저촉), 체육시설(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(4) : 자연녹지지역(2018-11-22), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

일련번호(3)은 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "잡종지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽체 : 판넬 붙임, 창호 : 하이새시창, 바닥 : 콘크리트 등, 주기둥 : H-beam300×150 (처마고 약 7m)임.

이용상태

근린생활시설(사무실 및 공장)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 본건 건물 일부는 중2층 구조임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(목록 1-1~1,2, 2-1~2-2) 매각 포함
2.목록1. 지상 소재 제시외 건물(감정평가서 ㉠,㉡ 및 건물 내부 소재 호이스트), 계근대, 정원석, 이동식 컨테이너, 저온저장고 및 목록1, 2 지상 소재 기계기구 매각 제외. 토지 가액은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가액임
3.목록1,3,4 인접하여 소재하고 목록2. 일부는 현황 중2층 구조이며, 목록3. 현황 공업나지(잡종지) 및 도로로 이용중이고 미지급용지로 판단되어 보상관련 제 규정을 참작하여 평가된 금액임. 목록4. 현황 '잡종지'임
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 해남지원 2026타경1017 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 가용리 52-1

용도: 근린시설

감정가: 1,178,629,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 4,281.00㎡ (약 1,295.27평)

건물 면적: 354.00㎡ (약 107.12평)

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재.

1.4. 주요 거래 및 권리 내역

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 목록 1. 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 성립 여부는 불분명함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 완도공설운동장 서측 인근에 위치하며, 주위는 근교 농촌지대임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 이용 여건은 보통 수준임.

인접 도로 상태: 목록 1, 4는 목록 3을 통하여 출입하며, 목록 3의 일부는 아스팔트 2차선 도로임.

2.3. 토지 현황 및 이용

토지 형태: 부정형의 완경사지

이용 상태: 공업용 건부지, 공업나지 및 도로, 잡종지 상태로 이용 중임.

일부 토지(목록 3)는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "잡종지" 및 도로로 이용 중이며 미지급용지로 판단됨.

토지 가액은 제시외 건물로 인해 제한받는 가액임.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

지역 지구: 자연녹지지역, 준보전산지 (일부)

제한사항: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 소로1류 (폭 10m~12m, 일부), 체육시설 (일부)

2.5. 주변 시설

완도공설운동장이 인근에 위치하며, 관련 체육시설(풋살장, 농구장, 배드민턴장, 주차타워 등)이 조성되어 있음.

주변 관광지로는 완도수목원, 장보고 기념관, 신지명사십리 해수욕장, 정도리 구계등 등이 있으며, 지역 내 숙박 시설(모텔, 펜션 등)이 다수 소재함.

특이사항으로, 완도군 약산면 주민들의 민원 중 서부권에 혐오시설 유치에 대한 언급이 있었으나, 본건 소재지(완도읍 가용리)와 직접적인 관련성은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일 2024-04-05, 을3)

등기부채권 총액: 1,759,458,875원 (토지 및 건물 합산)

매각 후 소멸되는 권리: 본건 등기부상 을구의 근저당, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 김영신

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-10-14

대항력: 없음

* 박경철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (미상)

대항력: 없음

* 조웅

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-04-22

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 주의가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함함.

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 기타 권리 사항

제시외 건물(목록 1-1~1,2, 2-1~2-2)은 매각에 포함됨.

단, 목록 1 지상 제시외 건물(감정평가서 ㉠,㉡ 및 건물 내부 소재 호이스트), 계근대, 정원석, 이동식 컨테이너, 저온저장고 및 목록 1, 2 지상 소재 기계기구 등은 매각에서 제외됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 현황

본건은 근린생활시설로, 완도공설운동장 서측 인근에 위치한 근교 농촌지대임.

주변 상권은 발달되지 않은 지역으로, 국지적인 수요에 의해 형성된 상권으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건 인근은 주거 및 편의시설이 밀집된 지역은 아니며, 기본적인 생활 편의는 완도읍 시가지 이용이 필요할 것으로 예상됨.

인근에 완도공설운동장 등 체육 시설이 위치하여 문화·체육 활동 접근성이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 임차인(조웅)이 존재하며, 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어 점유 관계 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨)

목록 1. 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 확인이 필요함.

6.2. 물리적 리스크

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요함.

6.3. 이용상 제한 리스크

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지이용계획상 행위 제한 사항이 존재함.

토지 가액은 제시외 건물로 인해 제한받는 가액임.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리에 위치한 근린생활시설 용도의 토지 및 건물입니다. 대규모 토지 면적과 근린시설 용도가 특징이며, 완도공설운동장 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 근교 농촌지대로, 자체적인 상권 기능보다는 국지적 수요에 기반할 것으로 보입니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 상황이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(조웅)의 존재 및 보증금/차임 기재가 0원인 점, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성, 토지 경계 불명확 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용 상의 제약도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 1,295평)을 활용한 다양한 개발 가능성.

* 근린생활시설 용도로, 지역 내 수요 기반 시설 활용 잠재력.

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 면적 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 계산합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세, 권리 분석상의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 법정지상권 등) 해소 비용, 향후 활용 방안에 따른 수익률 분석 등이 종합적으로 이루어져야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 통상적으로 감정가의 70~90% 수준 또는 그 이하에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 본건의 경우 다양한 특수 요인으로 인해 더욱 면밀한 분석이 요구됩니다.

따라서, 상세한 현장 답사 및 법률 검토 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.