나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50097 [1] 전라남도 여수시 관문동 286-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2026.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 고소동 소재 "여수경찰서" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 관공서, 각종 판매시설 등으로 형성된 노선 상가지대이고, 후면은 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 편리함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접 도로와 등고 평탄하며, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적및건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건(사용승인일:1976.08.14)으로 외벽: 몰탈위페인팅, 내벽: 벽지, 타일 등, 창호: 새시창 등임. 3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건(사용승인일:1975.07.26)으로 외벽: 몰탈위페인팅, 내벽: 벽지, 타일 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

기호1,3) 공히 일체로 주택 및 일반음식점 구조이나 현재는 공실 및 공가상태임.

설비내역

급배수 설비 등이 되어 있으나 상당기간 공실 및 공가상태로 보여 위생 및 난방설비 등의 정상 가동여부는 미상임.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도"와 같이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 건물은 공부상 2개의 동으로 등재되어 있으나 현황은 벽체 구분없이 일체의 구조로 되어 있음. 2) 본건 건물은 별첨 "사진용지"와 같이 공실 및 공가상태로 상당기간 방치된 상태로 보여 본래의 용도로 재사용시 전체적으로 개보수가 필요한 상태이며, 본건 건물은 인접 건물들과 이격 거리 없이 상호 벽체가 연접하여 건축되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 사건번호: 순천지원 2026타경50097 (1)

소재지: 전라남도 여수시 관문동 286-7 (새 주소: 전라남도 여수시 하멜로 11-2)

용도: 근린주택 (점포 및 주택)

감정평가액: 142,752,840원

토지 면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

건물 면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물 제시외 면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

총 취득 대상 면적 (건물+제시외): 158.50㎡ (약 47.95평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 최OO

특이사항: 일괄매각. 공부상 2개의 동으로 등재되어 있으나 현황은 벽체 구분 없이 일체의 구조로 되어 있으며, 인접 건물들과 상호 벽체가 연접하여 건축됨.

2. 입지조건

위치: 전라남도 여수시 관문동에 소재하며, "여수경찰서" 북동측 인근에 위치함.

주변 환경: 관공서, 각종 판매시설 등이 밀집한 노선 상가지대와 공동주택, 단독주택이 형성된 주거지대가 복합적으로 발달한 지역임.

교통 상황: 물건지 남측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황이 편리함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

건축물 현황:

1975년 7월 26일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 (건물(3)에 해당)

1976년 8월 14일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 (건물(1)에 해당)

두 건물은 공부상 별도로 등재되어 있으나 현황상 일체로 이용되고 있으며, 점포와 주택으로 사용됨.

3. 권리분석

말소기준권리: 2000년 8월 14일 접수된 여천농업협동조합의 근저당권 (을1)

인수되는 권리: 인수해야 할 권리 (선순위 임차권, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 인수 부담은 없음.

등기부채권 총액: 130,000,000원 (여천농협 근저당 80,000,000원 + 최우석 근저당 50,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 및 해당 여부 추가 확인 필요)

종합 의견: 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 깨끗하며, 낙찰자는 소유권 외 별도 부담을 거의 인수하지 않을 것으로 예상됨. 다만, 지상권의 존재 여부는 반드시 확인해야 할 사항임.

4. 상권분석

지역 특성: 여수시 관문동은 관공서, 상업시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민 및 유동인구를 기반으로 한 상권이 형성되어 있음.

업종 적합성: 근린생활시설, 소매점, 음식점 등 다양한 업종의 입점이 가능하며, 상가 수요가 꾸준히 존재함.

시장 동향: 최근 1~2년간 유사 지역의 건물 거래 사례를 볼 때, 입지 및 건물 상태에 따라 매매가는 다양하게 형성됨. 본 건물은 노후화로 인해 직접적인 거래보다는 개발 또는 리모델링을 전제로 한 거래가 이루어질 가능성이 높음.

향후 전망: 여수시의 지역 경제 활성화 및 개발 계획에 따라 상권의 가치가 상승할 잠재력이 있음.

5. 생활정보

교통: 물건지 남측으로 20미터 도로에 접해 있어 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 용이할 것으로 예상됨.

편의시설: 인근에 여수경찰서, 각종 판매시설, 금융기관 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

교육시설: 상대보호구역으로 지정된 점을 감안할 때, 인근에 학교가 존재하여 교육 환경은 양호한 편으로 판단됨.

의료시설: 여수시 내 주요 의료시설까지의 접근성은 일반적인 수준임.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1975년, 1976년에 건축된 건물로 약 50년이 경과하여 전반적인 노후화가 심각함. 건물 내부 수리 및 보강에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됨.

건물 상태: 장기간 공실 및 공가 상태로 방치되어 있어 건물 유지 관리가 미흡할 가능성이 높으며, 재사용을 위해서는 대대적인 개보수가 필수적임.

건물 연접: 인접 건물과 벽체가 연접하여 건축되어 있어, 화재 시 위험 증가, 방음 문제, 증축 및 리모델링 공사 시 난이도 상승 등의 문제가 발생할 수 있음.

제시외 건물: 26.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 건축법 등 관련 법규에 따라 현황 유지가 가능한지 또는 철거 대상인지 여부 확인이 필요함.

지상권: 권리 분석상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어, 지상권의 존재 여부와 그에 따른 권리 인수 가능성을 면밀히 조사해야 함.

건축물 면적 정보: 제공된 JSON 데이터상의 개별 건물 연면적(40.32㎡)과 본문상 총 건물 면적(132.00㎡) 간 큰 차이가 있으므로, 건축물대장 및 현황 조사를 통해 정확한 실측 면적 및 구성 파악이 요구됨.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 확인되지 않았으며, 오히려 경찰서가 인근에 위치하여 치안 환경은 긍정적인 편임.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 관문동의 상업 및 주거 복합 지역 내에 위치한 근린주택으로, 여수경찰서 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지를 자랑합니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 권리 분석상 인수 부담이 적어 안정적인 투자가 가능합니다. 그러나 약 50년 된 노후 건물로서 전면적인 수리가 필요한 상태이며, 장기간 공실로 인해 내부 상태가 좋지 않을 것으로 예상되어 상당한 개보수 비용이 발생할 수 있습니다. 건물 연접, 제시외 건물, 미확인 지상권 등 추가적인 리스크 요소를 면밀히 검토하고, 적절한 투자 및 리모델링 계획을 수립한다면 주택 및 상가로서의 가치를 재창출하거나 향후 재개발 가능성을 고려한 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

입지적 장점: 여수시 관문동의 주요 관공서 및 상업시설과 인접하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리함.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정이어서 법적 리스크가 거의 없음.

복합 용도 활용: 근린주택으로서 점포와 주택을 동시에 운영 또는 임대하여 수익 창출이 가능함.

자산 가치 상승 잠재력: 노후 건물을 리모델링하거나 재건축하여 향후 시세 차익을 기대할 수 있음. 일반상업지역으로 용적률 활용 가능성도 존재함.

지역 개발 기대: 여수시의 지역 경제 활성화 정책 및 도시 개발 계획에 따른 수혜 가능성을 보유함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 142,752,840원입니다.

건물은 약 50년의 노후화가 진행되었으며, 장기간 공실 상태로 방치되어 전반적인 수리가 시급합니다. 또한, 26.50㎡의 제시외 건물도 포함되어 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

인근 유사 부동산의 거래 사례, 건물 노후 정도, 예상되는 수리 비용, 그리고 향후 임대 또는 매각 시의 수익성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상되는 수리 비용(약 70,000,000원 ~ 120,000,000원)과 낙찰 후 적정 수익률 확보를 감안하면, 본 건의 합리적인 입찰가는 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 판단됩니다.

투자 목적 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있으나, 95,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이 가격대에서 낙찰받을 경우, 적절한 수리 후 임대 또는 매각을 통해 수익을 창출할 수 있는 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.