나이스옥션 법원경매 목포 2026타경37 [1] 전라남도 영암군 금정면 연보리 645 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 영암군 금정면 연보리 소재 '냉천마을' 내에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 야산 등으로 형성된 순수농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 소형차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

폭 약 3m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연취락지구(2019-04-04), 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

잂반목구조 나무지붕 단층 건물로서(현황 '아스팔트슁글지붕, 2층 건물) 외벽 : 외장사이딩 판넬 및 인조석 붙임치장 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 타일, 인테리어 마감 등 창호 : 새시창호 마감 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 1층 건물이나, 현황 2층 건물임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 매각 포함
공부상 1층 건물이나 현황은 2층 건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경37 (1)

소재지: 전라남도 영암군 금정면 연보리 645

용도: 단독주택

감정가: 180,596,900원

토지면적: 499.00㎡ (약 150.95평)

건물면적: 98.85㎡ (약 29.90평)

건물 제시외면적: 68.60㎡ (약 20.75평) (ㄱ~ㄹ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영암금정농업협동조합 (추정)

매각포함: 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)

건물현황: 공부상 1층, 현황 2층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

전라남도 영암군 금정면 연보리 '냉천마을' 내에 위치합니다. 주위는 주택, 농경지, 야산 등으로 형성된 순수 농촌 지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

소형 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

폭 약 3m 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m 제한구역)에 해당합니다.

* 주변 시설 조사:

주변에서 특별히 혐오시설이나 유해 시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음.

본 물건의 말소기준권리는 2016년 11월 15일 접수된 금정농업협동조합의 근저당권(80,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 12월 22일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

*주의: 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없는 관계로 인수되는 금액은 없습니다. 다만, 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.*

* 등기부채권 총액: 100,495,891원 (토지 및 건물 합산)

4. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하여 상업 활동이나 상권 형성은 미미합니다. 주변 편의시설, 마트, 병원 등은 인근 읍면 지역으로 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

본건까지 소형 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 편의시설:

인근 읍면 지역으로 이동해야 병원, 마트, 관공서 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설:

해당 지역 초등학교 등 근거리 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

* 자연환경:

주택, 농경지, 야산 등으로 둘러싸인 조용하고 한적한 농촌 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황 불일치:

공부상 1층 건물이나 현황 2층 건물로, 실제 건축물대장과의 불일치 사항이 존재합니다. 이는 추후 행정적 문제(예: 이행강제금 부과)를 야기할 수 있습니다. 제시외 건물이 포함 매각되므로, 건축법상 위반건축물 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 농촌 지역 특성:

인구 감소, 고령화, 기반 시설 부족 등 농촌 지역의 일반적인 특성으로 인한 향후 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 도로 접근성:

폭 3m 도로에 접해 있어 차량 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지 형상:

부정형의 완경사지로서 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 금정면의 조용한 농촌 마을에 위치한 단독주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 공부와 현황이 다른 건물 및 제시외 건물 포함 등 특이사항이 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 농촌 지역의 특성과 건물 현황 불일치 등은 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역에서의 전원생활 또는 주말주택으로 활용 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함으로 실제 활용 공간이 넓어 활용 가치가 있습니다.

* 저평가된 농촌 주택으로서 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 권리상 특별한 문제가 없어 비교적 명확한 명도 진행이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 180,596,900원

* 토지면적: 499㎡ (약 151평)

* 건물면적 (주건물 + 제시외): 98.85㎡ + 68.60㎡ = 167.45㎡ (약 50.7평)

* 주변 시세 분석:

영암군 금정면 연보리 지역의 농경지 시세는 평당 5만원 이하 수준으로 확인되며, 주택 부지의 경우 입지에 따라 평당 10만원 ~ 20만원 이상으로 형성될 수 있습니다. 본 물건과 같이 공부상 1층이나 현황 2층 건물인 경우, 실제 활용 가치에 따라 시세 변동성이 있습니다. 주변 유사 조건의 단독주택 매매 사례가 제한적이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 입찰가 산정:

감정가(180,596,900원) 대비 70% ~ 80% 수준에서 검토하는 것이 일반적입니다. 다만, 본 물건의 특성(농촌 지역, 공부와 현황 불일치)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

토지 가치 (151평 * 10만원/평) = 15,100,000원 (보수적 산정)

건물 가치 (50.7평 * 100만원/평) = 50,700,000원 (주택 기준, 시세에 따라 변동)

총 추정 실거래가 범위: 약 65,800,000원 ~ 80,000,000원 (매우 보수적 추정치)

제시외 건물 및 기타 부대 가치를 고려하면 이보다 높을 수 있습니다.

따라서, 감정가 180,596,900원의 70% 수준인 약 126,417,000원부터 시작하여, 실제 현장 조사 결과 및 주변 시세, 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 2,000만원 ~ 1억 4,000만원

*주의: 이는 현재 시점에서의 추정치이며, 실제 경매 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 방문을 통한 상세 물건 상태 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.