나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30396 [1] 광주광역시 북구 양산동 930 지에스그린자이2차아파트 205동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치한 지에스그린자이2차 아파트 제205동 제2층 제204호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 23층 건물 중 제205동 제2층 제204호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 마감, 내벽 : 벽지, 타일 마감, 창호 : 새시 창호 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-12-13)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 교육환경보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30396 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 양산동 930, 지에스그린자이2차아파트 205동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 44.15㎡ (약 13.35평)

* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.69평)

* 건물면적 (분양면적): 84.97㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주문화신용협동조합 (말소기준권리 등기부 채권자)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 광주광역시 북구 양산동 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 단지 북서측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설

* 초등학교: 양지초등학교 (도보 통학 가능 거리)

* 유치원: 리라유치원 (상대보호구역 내)

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 편의성이 확보됩니다.

* 근린생활시설: 단지 주변으로 상업시설이 분포되어 있어 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획

* 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 용도지역으로 도로, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 등에 접해 있습니다.

* 교육환경보호구역(양지초등학교, 리라유치원) 및 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리현황

* 말소기준권리: 2019년 6월 10일 광주문화신용협동조합의 근저당권 (을4) 입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(을6, 을7, 갑5, 갑6, 갑7)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 현재 등기부상 소유자는 김영예이며, 등기부채권 총액은 342,363,708원입니다.

* 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (주의 필요)

* 임차인 현황

* 임대관계: 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 추가적인 조사가 반드시 필요합니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도, 실제 점유 관계에 따라 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 최근 실거래가 동향 (2026년 5월~6월 기준, 84.97㎡ 기준)

* 2026년 5월 1일 (18층): 365,000,000원

* 2026년 6월 27일 (16층): 325,000,000원

* 평균 실거래가: 약 345,000,000원

* 감정가 대비 시세

* 본건의 감정가는 314,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 하단에 해당하며, 향후 시장 상황에 따라 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 전월세 동향

* 최근 전세 계약(2024년 8월~2025년 2월)에서 84.97㎡ 기준 보증금은 23,000,000원~25,000,000원 수준입니다. (월세 0원, 전액 전세 계약으로 파악됨)

5. 생활정보

* 단지 개요

* 아파트명: GS그린자이2차 (지에스그린자이2차)

* 건축년도: 2006년

* 총 세대수: 506세대

* 총 동수: 6동

* 최고층: 23층 (본건은 2층)

* 주요 편의시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 단지 인근: 근린생활시설, 양지초등학교, 리라유치원 등

* 주차시설

* 총 주차대수: 209대 (세대당 평균 약 0.41대)

* 전기차 충전기: 지하 10대 보유

* 교통 접근성

* 단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인

* 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유자에 대한 명확한 확인 없이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 임대차 계약 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

* 미소멸 권리 가능성

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 지상권이 존재할 경우, 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 저층 세대

* 본건은 2층으로, 고층 세대에 비해 일조권이나 개방감 등에서 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 주차 공간 부족

* 세대 수 대비 주차 대수(세대당 0.41대)가 다소 부족하여 주차 관련 불편이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구에 위치한 GS그린자이2차 아파트 경매 물건으로, 입지 및 생활 편의성은 무난한 수준입니다. 최근 거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 투자 가치가 있으나, 임대관계 미확인 및 미소멸 권리 가능성(지상권) 등은 명확히 확인 및 분석되어야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성을 충분히 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 하단보다 낮은 감정가로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하며, 학교, 편의시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 활발한 부동산 시장: 광주광역시 북구는 꾸준한 주택 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 314,000,000원

* 최근 실거래가 (84.97㎡): 325,000,000원 ~ 365,000,000원

* 잠재적 리스크(임차인 미확인, 미소멸 권리 가능성, 저층)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 시세 하단 및 감정가를 고려한 최적의 입찰가는 330,000,000원에서 340,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 본 물건의 명확한 권리 관계 및 임차인 현황을 추가적으로 확인한 후, 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.