나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30358 [1] 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 5층 504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "광주세무서" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 주를 이루는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 지하철역 및 버스승강장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상15층 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰타위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차타워설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 8m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2021-12-30)(광주중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30358 (1)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 5층 504호

용도: 오피스텔

감정가: 89,500,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 25.43㎡ (약 7.69평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "광주세무서" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 주를 이루는 상업지대입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스승강장이 소재하여 용도에 따른 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

도로상태: 본건 북동측으로 노폭 8m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(광주중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 '을1'구 순위 전세권 설정 (오재인, 2023-05-11 접수, 89,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매개시결정 등기(갑2, 2026-02-09 접수)보다 선순위에 해당합니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오재인

* 보증금: 89,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-12-24

* 확정일자: 2019-12-24

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인 오재인 씨는 말소기준권리인 선순위 전세권자이자 본 경매의 채권자이기도 합니다. 따라서 임차인의 보증금 89,000,000원은 경매절차를 통해 배당받아 소멸될 것으로 예상되므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 광주광역시 동구 대인동은 광주세무서 인근의 상업지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

주변 시설: 인근에 광주세무서, 은행, 아시아문화전당 등 다양한 공공 및 상업시설이 위치하고 있어 유동인구가 풍부합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 건물 내 편의점, 카페, 세탁소, 무인택배함, 지하주차장 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 또한, 금남로 지하상가, 롯데백화점 광주점 등 쇼핑 및 문화시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 본건 인근에 광주중앙초등학교가 있어 도보 통학이 가능하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

기타: 충장로 중심상권과 가까워 문화, 전시, 맛집 탐방 등 활기찬 생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 임차인 오재인 씨가 대항력 있는 선순위 전세권자이자 채권자이므로, 경매 절차상 보증금이 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 배당 순위 및 내용에 따라 변동 가능성이 있으므로 입찰 전 권리관계 재확인이 필요합니다.

건축/법규: 중심상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역 등 다양한 도시계획 관련 규제가 적용되고 있습니다. (자세한 내용은 토지이용계획 참조)

1.6. 종합 의견

본건 영무파라드 오피스텔은 광주광역시 동구의 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 비교적 신축(2019년 준공)으로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점이며, 채권자인 임차인이 선순위 전세권을 가지고 있어 배당을 통해 보증금 회수가 가능하므로 매수인에게 추가적인 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 상업지역의 이점을 활용한 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

우수한 입지: 광주 중심상업지역에 위치하여 편의시설 및 교통 이용이 편리합니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 있으나, 해당 임차인이 채권자이자 선순위 전세권자로 배당을 통해 보증금이 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없습니다.

다양한 편의시설: 건물 내 및 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가, 임차 보증금 등을 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 적정 시세는 약 82,400,000원 ~ 89,500,000원 수준으로 판단됩니다. 특히, 2025년 1월에 유사 면적(24.87㎡)이 8,240만 원에 거래된 사례가 있으며, 감정가는 8,950만 원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 보수적으로 접근한다면 최근 거래가 및 감정가 수준을 고려한 8,800만 원 (88,000,000원) 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.