나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30126 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 530-3 대명궁궐아파트 102동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남감정 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "전주송원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 중심의 주택지대로 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 스라브지붕 15층 중 제10층 제1009호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "아파트부지"임.

인접 도로상태등

북측 및 동측 소재 왕복4차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-10-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용소초등학교,중 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(제이그림나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인 협의

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2026타경30126 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정가: 93,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 530-3 대명궁궐아파트 102동 10층 1009호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 1992년 2월 19일

건축물 정보:

건물명: 대명궁궐아파트

총 층수: 15층 (본건 10층)

동수: 3동

세대수: 525세대

총 주차대수: 135대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

면적 정보:

토지면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

토지지분: 21.047㎡ (약 6.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.49㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.49㎡ (약 18.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 59.49㎡ (약 18.00평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 "전주송원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지를 중심으로 한 주택지대로 형성되어 있음. 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임. 본건까지는 주로 북측 및 동측의 왕복 4차선 포장도로를 통해 진출입하고 있음.

2.3. 주변 시설

주변은 주거단지 및 학교, 근린생활시설이 혼합되어 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

주변 지역에 대한 추가 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 이전(조명례, 1992-04-02) 이후 근저당권(송천새마을금고, 21,000,000원, 1996-09-11)이 설정되었으나 말소되었음. 현재 본건은 채권자 이지연외 1명의 신청으로 인한 강제경매(2026타경30126)가 진행 중임. 말소기준권리는 1996-09-11자 근저당권임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2004-04-21

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 권리 신고 및 배당 신청 여부는 별도 확인이 필요할 수 있음.

3.3. 인수되는 권리 여부

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 인수할 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 전주시 덕진구 송천동2가로, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음. 소로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있으며, 가축분뇨 관련 규제 및 교육환경 보호구역(송원초등학교, 용소초등학교/중학교, 제이그림나라유치원) 등 관련 법규의 적용을 받음.

4.2. 상업 시설 현황

아파트 단지를 중심으로 형성된 지역으로, 노변을 따라 다양한 근린생활시설이 소재하여 지역 주민들의 편의를 제공하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있음. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 전주송원초등학교가 위치하며, 용소초등학교 및 용소중학교 등도 근거리에 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 기타

아파트 관리사무소 연락처: 063-277-1070

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 여러 도로 저촉 및 보호구역 지정 등이 있으나, 일반적인 주거지역 내 아파트로서 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

6.2. 시장 리스크

2026년 5월 기준 최근 실거래가는 7,000만원 ~ 7,500만원 수준으로, 본건의 감정가(93,000,000원)와 상당한 차이를 보이고 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요함.

6.3. 물리적 리스크

1992년 준공된 아파트로, 연식이 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 송천동에 위치한 대명궁궐아파트 102동 1009호로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있음. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점과 아파트의 연식은 투자 시 고려해야 할 부분임. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 권리는 없는 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 전주시 덕진구의 주요 주거지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 인근 학교 및 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 감정가 대비 낮은 시세는 잠재적인 시세 차익 기회를 제공할 수 있으나, 철저한 시세 분석이 선행되어야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 기준으로 동일 면적(59.49㎡)의 아파트 실거래가는 101동 3층 7,500만원, 102동 13층 7,400만원, 103동 11층 7,000만원으로 형성되어 있음. 본건은 102동 10층으로, 최근 거래가 중 7,000만원에서 7,500만원 사이에 위치한다고 볼 수 있음. 감정가 9,300만원과는 상당한 괴리가 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 보수적인 관점에서 본건의 시세는 7,000만원 ~ 7,500만원 수준으로 판단됨. 경매 특성 및 입찰 경쟁률을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 약 78,000,000원으로 제안함. 이는 최근 최고가 거래 금액(7,500만원)보다 약간 높은 수준으로, 낙찰 가능성을 높이기 위한 범위임. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 판단을 내리는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.