나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30433 [1] 전라남도 담양군 월산면 중월리 639 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 '중방마을' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 이루어진 전원주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 2) 세장형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호 4) 사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 2)는 남측, 일련번호 4)는 서측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2,4) 계획관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 1.가), 3.나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서, 외벽 : 화산석 타일붙임 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공히 단독주택(1,2층)으로 이용중임.

설비내역

공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 태양광발전설비 등이 되어있으며, 부대시설 수영장이 소재함.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 태양광설비 및 수영장 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 광주지방법원 2026타경30433 (1)

소재지: 전라남도 담양군 월산면 중월리 639

용도: 단독주택

감정가: 429,822,000원

토지면적: 391.40㎡ (약 118.4평)

건물면적: 99.77㎡ (약 30.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 참조은새마을금고

특이사항: 태양광설비 및 수영장 매각 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 '중방마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림으로 이루어진 전원주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

물건은 남측 및 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 가축사육제한구역(300m)에 해당합니다.

주변 시설 및 혐오시설:

주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에 별다른 혐오시설이나 공장지대 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 농경지와 자연림, 주택가로 이루어진 한적한 전원마을 형태를 띠고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을7, 근저당권, 신천4동새마을금고, 480,000,000원 (접수일자: 2024-04-18). 이 권리가 말소기준권리가 되어, 이보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

등기부상 말소되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되었으나 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다. 지상권 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

총 채권액:

등기부 채권 총액은 480,000,000원입니다. 경매 청구채권액은 864,270,570원입니다.

4. 상권분석

주변 부동산 시세:

담양군 월산면 지역의 단독주택 및 전원주택 매물은 토지 면적, 건축 연식, 건축 자재, 부대시설 등에 따라 가격 편차가 있습니다.

* 본건과 유사한 토지 면적(약 118평) 및 건물 면적(약 30평)을 가진 단독주택의 경우, 최근 매물 정보에 따르면 3억 5천만원에서 4억 6천만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

* 한 사례에서는 84.7㎡(약 25.6평) 전용면적의 단독주택이 3억 5천만원에 매물로 나왔습니다.

* 다른 사례에서는 142.1㎡(약 43평) 전용면적의 단독주택이 4억 6천만원에 직거래 매물로 등록되었습니다.

* 본건은 감정가가 약 4억 3천만원으로, 제시된 주변 유사 면적대의 매물 시세와 비교했을 때, 토지 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 태양광 설비와 수영장 등 특수 부대시설을 갖추고 있으며, 신축 연도가 명시되지 않았으나 외벽 마감 등 상태를 고려할 때 비교적 양호한 상태일 것으로 추정됩니다.

* 본건의 건물 구조는 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로, 기본적인 위생/급배수, 도시가스 난방, 태양광 설비, 수영장이 부대시설로 포함되어 있습니다. 이러한 부대시설은 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 지역 특성: 전원주택지대로서 조용하고 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 광주광역시와의 접근성도 비교적 양호한 편입니다 (광주 약 40분 거리).

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 마을 또는 담양읍 지역에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나 구체적인 내용이 없어, 실제 지상권이 존재할 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 점유자가 있을 경우 명도 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 그러나 인수되는 보증금이 0원이므로 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 및 가축사육제한구역(300m)으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군 월산면의 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 입지에 위치한 단독주택입니다. 토지 면적과 건물 면적이 적절하며, 태양광 설비와 수영장 등 특화된 부대시설을 갖춘 점이 장점입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보여 비교적 명확하나, 미확인 지상권 존재 여부는 신중한 검토가 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 조용한 전원생활 및 쾌적한 자연환경: 주말 주택이나 귀촌 생활에 적합한 입지입니다.

* 태양광 설비 및 수영장 보유: 특화된 부대시설은 주거 만족도를 높이며, 재매각 시 강점으로 작용할 수 있습니다.

* 일괄매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 부담이 적을 수 있습니다. (단, 임차인 존재 시 예외)

* 넓은 도로 접면: 차량 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 429,822,000원입니다. 주변 단독주택 시세가 약 3억 5천만원 ~ 4억 6천만원 범위에 있음을 고려할 때, 본건의 감정가는 토지 면적 대비 다소 높게 평가된 측면이 있습니다.

다만, 본건은 태양광 설비 및 수영장이라는 부대시설을 갖추고 있어 이러한 가치를 반영해야 합니다. 또한, 경매 물건의 특성상 최초 입찰 시 경쟁률이 높지 않을 수 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 최초 입찰가 (1회차): 감정가 429,822,000원의 80% ~ 85% 수준인 약 3억 4천 4백만원 ~ 3억 6천 5백만원 선을 고려해 볼 수 있습니다.

* 향후 유찰 시 (2회차): 감정가에서 20~30% 하락한 최저 입찰가(약 3억 1백만원 ~ 2억 7천만원)를 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 추가적인 판단이 필요합니다.

따라서, 본건에 대한 적정 입찰가 범위는 3억 4천 4백만원 ~ 3억 6천 5백만원 으로 제시합니다.

주의사항:

* 미확인 지상권 존재 여부는 반드시 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 명확히 소명해야 합니다.

* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 실제 경매 진행 시, 입찰 참여자 수 및 시장 상황에 따라 낙찰가는 변동될 수 있습니다.1. 물건 기본정보

물건번호: 광주지방법원 2026타경30433 (1)

소재지: 전라남도 담양군 월산면 중월리 639

용도: 단독주택

감정가: 429,822,000원

토지면적: 391.40㎡ (약 118.4평)

건물면적: 99.77㎡ (약 30.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 참조은새마을금고

특이사항: 태양광설비 및 수영장 매각 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 '중방마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재된 전원주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근은 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 역시 가능한 수준입니다.

인접 도로상태:

본건은 남측 및 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

대상 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(300m)에 해당합니다.

주변 시설 및 혐오시설:

주변 지역 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설이나 공장지대 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 농경지, 자연림, 그리고 주택가로 이루어진 조용하고 한적한 전원마을의 특징을 보입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 을7 근저당권(신천4동새마을금고, 480,000,000원, 2024-04-18 접수)이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되었으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 실제 지상권의 존재 여부 및 그 내용은 별도 확인이 반드시 필요합니다.

임차인 현황:

조사된 임차인 현황에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 파악되었습니다.

총 채권액:

등기부상 채권 총액은 480,000,000원이며, 경매 청구 채권액은 864,270,570원입니다.

4. 상권분석

주변 부동산 시세:

담양군 월산면 일대의 단독주택 및 전원주택은 토지 면적, 건축 연도, 내부 상태, 그리고 태양광 설비나 수영장과 같은 부대시설 유무에 따라 시세가 다양하게 형성됩니다.

* 본건과 유사한 규모의 토지(약 118평)와 건물(약 30평)을 가진 단독주택 매물의 경우, 최근 조사된 바에 따르면 3억 5천만원에서 4억 6천만원 사이의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다.

* 한 예로, 84.7㎡ (약 25.6평)의 전용면적을 가진 단독주택이 3억 5천만원에 매물로 등록된 바 있습니다.

* 또 다른 사례로, 142.1㎡ (약 43평)의 전용면적을 가진 단독주택이 4억 6천만원에 직거래 매물로 나와 있었습니다.

* 본건의 감정가는 약 4억 3천만원으로, 주변 유사 면적대 매물 시세와 비교했을 때 토지 면적 대비 다소 높게 책정된 경향이 있습니다. 하지만, 본건은 태양광 설비와 수영장이라는 특화된 부대시설을 갖추고 있으며, 외벽 마감 등의 상태를 고려할 때 비교적 양호한 유지 관리 상태일 것으로 추정됩니다.

* 본건의 건물은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택으로, 기본적인 생활 설비(위생, 급배수, 도시가스 난방) 외에 태양광 발전 설비와 수영장까지 갖추고 있어, 이러한 부대시설들은 재산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 전원생활에 적합한 조용하고 쾌적한 자연환경을 자랑합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 광주광역시와의 접근성은 약 40분 거리로 비교적 양호한 편입니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 상세한 편의시설 현황을 알기 어렵습니다. 하지만 인근 마을 또는 담양읍 지역에는 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 지상권 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나 구체적인 내용이 없어, 만약 실제 지상권이 존재한다면 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 현재 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역 및 가축사육제한구역(300m)에 속해 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 전라남도 담양군 월산면에서 조용하고 쾌적한 전원생활을 실현하고자 하는 분들에게 매력적인 선택지가 될 수 있는 단독주택입니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 특히 태양광 설비와 수영장과 같은 특화된 부대시설을 갖추고 있다는 점이 큰 장점입니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 미확인 지상권의 존재 여부는 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 자연환경: 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있어 주말 주택이나 귀촌 희망자에게 적합합니다.

* 특별한 부대시설: 태양광 설비 및 수영장 보유는 거주 만족도를 높이며, 향후 자산 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어, 별도의 권리 분석 및 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인 존재 시 예외)

* 양호한 도로 접근성: 넓은 도로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 429,822,000원입니다. 주변 단독주택 시세가 약 3억 5천만원에서 4억 6천만원 범위에 있는 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 토지 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

하지만, 본건은 태양광 설비와 수영장이라는 특화된 부대시설을 갖추고 있어, 이러한 가치를 반영한 접근이 필요합니다. 또한, 경매 물건의 특성상 최초 입찰 시에는 경쟁률이 높지 않을 가능성도 있습니다.

따라서, 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

* 최초 입찰 시 (1회차): 감정가 429,822,000원의 80% ~ 85% 수준인 약 3억 4천 4백만원 ~ 3억 6천 5백만원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

* 향후 유찰 시 (2회차 이후): 감정가에서 20~30% 하락한 최저 입찰가(약 3억 1백만원 ~ 2억 7천만원)를 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본건에 대한 적정 입찰가 범위는 3억 4천 4백만원 ~ 3억 6천 5백만원 으로 제시합니다.

주의사항:

* 미확인 지상권의 존재 여부는 반드시 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 명확히 소명해야 합니다.

* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 가능성을 충분히 고려하여 입찰에 임해야 합니다.

* 실제 경매 진행 시, 입찰 참여자 수 및 시장 상황에 따라 최종 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.